Planungsdokumente: Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 11A "Dr.-Bergmeister-Straße" - erneute Beteiligung

Der Geltungsbereich der Planung umfasst die Grundstücke mit den Fl.-Nrn. Teilfläche 854/10, 851/2, 851/3, 851/4, 851/5, 851/6, 851/7, 851/8, 851/9, 851/10, 851/11, 851/12, 851/13, 851/31, 851/32, 851/33, 851/34, 851/35, 851/36, 851/40, 860/7, 862/1, 869/3, 869/4, 872/0, 872/4, 880/1, 882/0, 888/0, 851/95, 854/19, 854/11, 854/8, 854/18, 854/17, 851/37, 854/7, 854/20, 854/22, 854/12, 851/39, 851/38, 851/41, 851/42, 851/43, 851/44, 851/45, 851/53, 851/52, 851/50, 851/54, 851/51, 851/49, 851/55, 851/61, 851/46, 851/123, 851/47, 851/48, 851/56, 851/79, 851/78, 851/128, 851/116, 851/117, 851/57, 851/58, 851/129, 851/15, 851/14, 851/126, 851/16, 851/17, 851/118, 851/18, 851/19, 851/20, 851/21, 851/125, 851/25, 851/24, 851/23, 851/22, 851/77, 851/59, 851/73, 851/81, 851/82, 851/60, 851/76, 865/3, 851/70, 851/69, 851/68, 851/66, 851/65, 851/64, 851/124, 851/114, 851/71, 851/72, 851/62, 851/74, 851/83, 851/84, 851/85, 851/86, 851/87, 851/94, 851/131, 851/115, 851/113, 851/88, 851/89, 851/105, 851/106, 851/107, 851/90, 851/91, 851/92, 851/108, 851/135, 851/109, 851/134, 851/104, 851/110, 851/121, 851/127, 851/111, 851/75, 851/132, 851/130, 851/132, 851/133, 851/93, 851/119, 851/120, 851/96, 851/97, 851/98, 851/99, 851/100, 851/101, 892/4, 894/2, 896/2, 894/4, 894/3, 851/102, 851/103, 862/2, 895/1, 851/112, 851/26, 851/27, 851/28, 2264/3, 851/29, Teilfläche 838/5, Teilfläche 851/80, Teilfläche 2264/1, Teilfläche 2136/4 Teilfläche 146/5 der Gemarkung Pfaffenhofen a. d. Ilm.

Der Bebauungsplan umfasst insgesamt 158 Flurstücke in den Straßen Dr.-Bergmeister-Straße, Jahnstraße, Samhofstraße, Heinrich-Streidl-Straße, Luckhausstraße, Karl-Schweiger-Straße und Kapellenweg.

Begrenzt wird der Planbereich im Norden von der Dr.-Bergmeister-Straße und im Osten vom Kapellenweg. Im Westen schließt das Gewerbegebiet „Dr. Bergmeister-Straße“ an, südlich des Planumgriffs die Westtangente „Schrobenhausener Straße“.

Konkret wird der Planbereich von folgenden Fl.-Nrn. begrenzt:

• Im Norden von den Grundstücken nördlich der Dr.-Bergmeister-Straße (Teilfläche der Flur-Nr. 854/10, 894/10, 892/3, 890/7, 890/6, 888/3, 887/5, 886/0, 880/0, 880/3, 878/0, 874/2, 871/4, 869/1, 869/8, 866/1, 864/6, 860/5, 860/4, 854/6, 854/9, 854/15, 850/0, 850/2, 854/4, 846/0, 844/1, 842/1, 839/3, Teilfläche 838/5, Teilfläche 2136/4, Teilfläche 851/80, jeweils Gemarkung Pfaffenhofen a. d. Ilm),
• im Osten von den Grundstücken östlich des Kapellenweg (Fl.-Nrn. 897/3, 899/0, 897/0, 898/0, 913/10, 913/9, 913/8, jeweils Gemarkung Pfaffenhofen a. d. Ilm) sowie der weitere Verlauf der Dr.-Bergmeister-Straße (Fl.-Nr. 854/10, Gemarkung Pfaffenhofen a. d. Ilm),
• im Westen von den Fl.-Nrn. 851/1, 2282/31, 2282/10, jeweils Gemarkung Pfaffenhofen a. d. Ilm,
• im Süden von den Flur-Nrn. 146/5, Gemarkung Niederscheyern, Teilfläche 2264/1, Gemarkung Pfaffenhofen a. d. Ilm.

Der Geltungsbereich umfasst ca. 11,6 ha.

Gegenstand der Überplanung sind die Flächen des Allgemeinen Wohngebiets (WA) des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 11 (inkl. seiner Änderungen), die klar gegenüber den festgesetzten Gewerbegebieten (GE), Sondergebieten (SO) und Mischgebieten (MI) abgegrenzt sind.

Für die westlich angrenzenden Bereiche mit Wohn- und gewerblicher Nutzung bestehen aufgrund der jeweiligen Bestandssituation eigenständige Planungsziele, die über die Zielsetzungen der vor-liegenden Neuplanung hinausgehen und daher nicht Bestandteil des Änderungsverfahrens sind. Die beiden nordwestlich an den gegenständlichen Geltungsbereich angrenzenden Wohnbaugrundstücke lassen sich städtebaulich eher dem aktuell unbeplanten Innenbereich nördlich der Dr.-Bergmeister-Straße zuordnen und sollen gemeinsam mit diesen Flächen für ein gesondertes Planungsverfahren künftig zur Verfügung stehen.

Dies gilt gleichermaßen für den östlich gelegenen Bereich am Bayernwerk-Areal, der nicht in den Geltungsbereich aufgenommen wird. Für diesen Bereich bestehen abweichende planerische Ziel-setzungen, insbesondere im Hinblick auf die angrenzenden gewerblichen Nutzungen östlich der Dr.-Bergmeister-Straße sowie die Überplanung der Flächen im Hochwasserrisikogebiet (Ü-Gebiet HQextrem). Bereits im Ursprungsbebauungsplan war dieser Bereich durch das Planzeichen „Ab-grenzung unterschiedlicher Nutzungen“ von den übrigen WA-Flächen abgegrenzt und wird über-wiegend durch die Bayernwerke genutzt, ohne dass hierfür eine konkrete Nutzung festgesetzt ist.

Abbildung 2: Geltungsbereich, (Geobasisdaten: Bayerische Vermessungsverwaltung, ohne Maßstab)

Es handelt sich um eine weitgehend ebene Fläche. Seinen höchsten Bereich hat das Plangebiet im Süden, bei ca. 435,0 m ü. NN. Nach Norden und Osten hin fällt das Gelände leicht ab. Die Schrobenhausener Straße liegt dabei erhöht gegenüber dem Plangebiet, weshalb hier in einem schmalen Bereich ein relativ starkes Gefälle von der Schrobenhausener Straße zum Plangebiet vorhanden ist. Dieser relativ steile Bereich liegt außerhalb des Bereichs, der für Bebauung möglich ist (Bereich außerhalb der Baugrenzen). Weiterhin fällt das Gelände von der Karl-Schwaiger-Straße zur Jahnstraße hin ab. Für diesen Bereich gibt es die Möglichkeit zur Errichtung eines Hanggeschosses sowie wurden Festsetzungen zur Geländemodellierung getroffen. Im übrigen Bereich weist das Gelände keine starken Höhenunterschiede auf. Der tiefste Punkt liegt bei ca. 425,9 m ü. NN. Da das Gelände im Geltungsbereich insgesamt relativ eben ist, wurde in der Planzeichnung auf die Darstellung von Höhenschichtlinien verzichtet.

Die Grundstücke im Geltungsbereich sind weitgehend bebaut, es sind aber auch einige Baulücken insbesondere in der Karl-Schwaiger-Straße, Heinrich-Streidl-Straße und Dr.-Bergmeister-Straße vorhanden. Die überwiegende Nutzung ist das Wohnen in Form von freistehenden Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Doppelhäusern in offener Bauweise. Zudem finden sich einzelne gewerbliche Einheiten wie eine Sprachschule und Unternehmens- und Vermögensberater im Geltungsbereich. Die vorherrschende Dachform ist das Satteldach, häufig ausgeführt mit einem Zwerchgiebel. Vereinzelt sind auch andere Dachformen wie das Pultdach und Flachdach, meist für Garagenanbauten, vorzufinden. Der Bestand ist geprägt von sowohl kleineren Siedlerhäusern, vorwiegend im Kapellenweg, als auch Geschosswohnungsbau wie in der Dr.-Bergmeister-Straße, sowie Neubauten. Es besteht also ein hoher Gebäudemix.

Zudem sind zwei Spielplätze vorhanden: in der Heinrich-Streidl-Straße sowie der Dr.-Bergmeister-Straße. Weiterhin gibt es eine öffentliche Grünfläche, die im mittleren Bereich des Gebiets von Nord nach Süd verläuft. Im nördlichen Bereich der Grünfläche befindet sich der Spielplatz Dr.-Bergmeister-Straße, im südlichen Bereich ist verschiedener Baumbestand vorhanden.

Die Bäume sind anhand der generell gültigen natur- und artenschutzrechtlichen Vorschriften und Gesetze zu behandeln.

Die nördlich angrenzende Bebauung wird über § 34 BauGB sowie über den Bebauungsplan Nr. 80 „Niederscheyerer Straße-Süd“ – 1. Änderung geregelt. Im Westen schließt das Gewerbegebiet des Bebauungsplanes Nr. 11 „Dr.-Bergmeister-Straße“ an. Im Süden wird der Geltungsbereich durch die Schrobenhausener Straße begrenzt, welche eine trennende Wirkung zur Bebauung südlich der Schrobenhausener Straße bewirkt. Östlich des Kapellenweg ist weiterhin das Wohngebiet des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 11 „Dr.-Bergmeister-Straße“ rechtsgültig. Die weitere, östlich liegende Bebauung wird über den Bebauungsplan Nr. 32 „An der Schrobenhausener Straße“/ „Kapellenweg“ geregelt, der ein Mischgebiet sowie östlich der Dr.-Bergmeister-Straße ein Gewerbegebiet festsetzt. Nord-östlich der Dr.-Bergmeister-Straße befinden sich weitere gewerblich genutzte Flächen des Bayernwerk Netzes.