Planungsdokumente: Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 202 „An der Kornstraße in Niederscheyern“

Im räumlichen Geltungsbereich wird ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Dies entspricht der tatsächlichen Nutzung vor Ort. Damit sind Wohngebäude, der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Ausnahmsweise können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie durch die verkehrliche Lage des Planungsgebietes und die umgebenden Nutzungen eine zu starke Störwirkung entfalten würden, die hier als nicht verträglich erachtet wird.

Der Geltungsbereich umfasst die bisher nicht überplanten § 34 BauGB Flächen im vorliegenden Gebiet. Um auf das bestehende Umfeld und das vorzufindende Gelände zu reagieren, wurde der Geltungsbereich in zwei Festsetzungsbereiche (WA1 und WA2) unterteilt. Bei den Festsetzungen wurde auch darauf geachtet, dass diese sich in die umliegenden Bebauungen, welche nicht Teil des Geltungsbereiches sind, einfügen.

Das WA1 umfasst vor allem die Flächen entlang der Niederscheyerer Straße, welche relativ eben sind. Hier sind zudem im Bestand bereits einige höhere Gebäude vorhanden. Das WA2 umfasst die Flächen, welche südlicher den Hang nach oben führen und Flächen, die sich näher am Gewässer befinden. In beiden Bereichen ist die umliegende Bebauung im Bestand niedriger und auch in den dort angrenzenden, geltenden Bebauungsplänen niedriger zulässig. Im WA1 sind 3 Vollgeschosse zulässig. Das 3. Vollgeschoss ist jedoch ausschließlich im Dachgeschoss oder im Terrassengeschoss zulässig. Die Wandhöhen wurden entsprechend der unterschiedlichen Dachformen definiert. Dadurch sollen zu große Wandhöhen, welche sich nicht einfügen würden, ausgeschlossen werden. Im WA2 sind nur 2 Vollgeschosse zulässig, die sich ebenfalls am Bestand orientieren.

Das Terrassengeschoss wurde zusätzlich definiert, um durch das Flachdach nicht mehr Baurecht zu erlangen als mit dem Satteldach. Durch die Festsetzung sollen beide Dachformen gleichwertig Baurecht zur Verfügung stellen.

Als GRZ wird der Orientierungswert von 0,4 für ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die GRZ 2 ist als Überschreitung der Grundfläche bis 0,6 möglich.

Als Bezugspunkt für die nachfolgenden Höhen baulicher Anlagen wird die Oberkante Rohfußboden im Erdgeschoss festgelegt, bezogen auf die Erschließungsstraße. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Gebäude eine ähnliche Höhenentwicklung haben und keine unerwünschten Sockel ausgebildet werden. Zudem ist dadurch eine hochwasserangepasste Bauweise entlang des Gerolsbach sichergestellt.

Baugrenzen:

Die Baugrenzen im Gebiet wurden großflächig angelegt. Sie orientieren sich an den Gegebenheiten vor Ort wie Straßen, Baufluchten, bestehenden Leitungen und Innenbereichsabgrenzungen. Darüber hinaus wurden einzelne Grundstücke aufgrund ihrer Größe zusätzlich unterteilt, um die künftige Bebauung zusätzlich städtebaulich zu gliedern und Grünstrukturen im Gebiet zu schaffen.

Nutzungsdichte:

Die höchstzulässige Zahl von Wohneinheiten je Wohngebäude wird gem. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB im Bebauungsplan begrenzt. Durch die Beschränkung der Wohneinheiten wird die bestehende städtebauliche Struktur berücksichtigt und eine zu starke Verdichtung im Ortsteil Niederscheyern verhindert. Der Fokus der Wohnbebauung soll wie im Bestand auch auf Einfamilien- und Doppelhäusern sowie kleinen Mehrfamilienhäusern liegen. Eine moderate Nachverdichtung in Form einer lockeren Bebauung wurde durch die Festsetzung auf fast allen Flächen ermöglicht. Eine höhere Dichte hat in der Regel auch eine höhere Belastung der Verkehrsinfrastruktur und eine höhere Versiegelung zur Folge. Bei einer hohen Dichte je Grundstück nehmen auch vermehrt die PKWs zu, welche in der Folge auch im Straßenraum abgestellt werden. Die Straßen halten dafür nicht ausreichend Platz vor und eine Aufwertung des Straßenraums ist nicht möglich.

Durch die gestalterischen Festsetzungen soll erreicht werden, dass eine regionale Identität erhalten bleibt und auf die klimatischen Veränderungen angepasst reagiert wird.

Die festgelegte abweichende Bauweise gibt grundsätzlich eine offene Bauweise vor. Durch die abweichende Bauweise werden die Gebäudelängen auf 25 m begrenzt. Größere Längen sind aktuell nicht vorzufinden. Durch die großen Baufenster wären in Zukunft auch deutlich größere Gebäudelängen zulässig, welche durch die Festsetzung ausgeschlossen werden.

Der Charakter einer offenen Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern prägt das Gebiet, fügt sich städtebaulich in die nähere Umgebung ein und soll daher fortgeführt werden. Eine geschlossene Bebauung ist aufgrund der dadurch entstehenden höheren Dichte nicht vorgesehen. Die Vorgaben für Fassaden und Dächer orientieren sich an der aktuellen Bebauung, ermöglichen aber auch eine zeitgemäße und klimaangepasste Gestaltung.

Dachgestaltung:

Satteldach:

Das festgesetzte Satteldach in roter oder rotbrauner Farbe entspricht der für die Region typischen Bebauung. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf gilt es, die kennzeichnenden Ortsbilder zu schonen und zu erhalten, um die ortstypische Identität zu wahren. Diesem Ziel wird damit Rechnung getragen. Um bei den Vollgeschossen im Dach ausreichende Bereiche mit Wohnraumhöhen und ausreichender Belichtung zu erreichen, werden Dachaufbauten zugelassen, in ihrem Umfang zu Gunsten des Stadtbildes jedoch beschränkt. Durch die Reduzierung auf maximal zwei verschiedene Elemente sowie eine Länge von max. 40 % der Dachlänge von Dachaufbauten soll sichergestellt werden, dass die Dachlandschaften nicht zu unruhig werden, sondern ein harmonisches Gesamtbild entsteht. Bei der Zulässigkeit von Dachaufbauten über die gesamte Länge würde das Dachgeschoss nicht mehr als Dach in Erscheinung treten, sondern als weiteres Geschoss, was nicht dem Charakter des ortstypischen Daches entsprechen würde. Um den ortstypischen Charakter des Gebietes zu wahren, gelten die Vorgaben der Dachformen auch für Zwerchhäuser und Zwerchgiebel.

Die Festsetzung zu Dachüberständen trägt zum gebietstypischen Erscheinungsbild bei und prägt den Ortscharakter. Die Festsetzung dient der Wahrung der städtebaulichen Eigenart des Quartiers. Die Dachüberstände von 30 cm auf der Giebelseite und 50 cm auf der Traufseite entsprechen vorzufindenden Dachüberständen.

Darüber hinaus dienen Dachüberstände zum Schutz der Außenwände vor Witterungseinflüssen. Regenwasser wird von der Dachfläche abgeleitet, anstatt dass es direkt an der Hauswand abfließt. Zudem schirmt ein Dachüberstand die oberen Geschosse vor zu hoher Sonneneinstrahlung ab und dient somit in den Sommermonaten als Hitzeschutz. Dachüberstände tragen zu gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen bei und dienen der Anpassung an den Klimawandel.

Flachdach:

Im Art. 81 Satz 1 Abs. 1 BayBO ist neben der Erhaltung des Ortsbildes auch explizit die Begrünung von Gebäuden aufgeführt. Die Zulässigkeit von begrünten Flachdächern neben ortstypischen roten Satteldächern ist daher gegeben.

Gegenüber nicht begrünten Dächern bieten begrünte Flächen viele Vorteile:

Sie halten in der Substratschicht sowie durch die Wasseraufnahme der Pflanzen Niederschlagswasser zurück und geben es gepuffert an die Vorflut weiter. Sie leisten damit einen Beitrag zur Verringerung von Hochwässern an Fließgewässern. Die Verdunstung der Pflanzen und des durchfeuchteten Substrats kühlt das Gebäude und die Umgebungsluft und trägt damit zur Anpassung neuer Baugebiete an den Klimawandel bei. Stäube und Schadstoffe werden gebunden. Das begrünte Dach verringert den Eingriff in die Schutzgüter Boden und Wasser.

Um auf Flachdächern eine Dachbegrünung zu erstellen, ist Substrat nötig. Substrat gilt als direkte Unterlage der Bepflanzung und sollte eine Stärke von mindestens 10 cm haben. Mit dieser Aufbauhöhe können Trockenbiotope mit verschiedensten Pflanzen errichtet werden, die kostengünstig, einfach umsetzbar und nicht sehr pflegeintensiv ist. Durch die eher geringe Substratdicke ist auch eine Solarnutzung mit Grünflächen möglich. Diese kühlen durch Verdunstung die PV-Anlage und steigern so auch deren Produktivität. Die statischen Anforderungen liegen aufgrund der relativ geringen Substratdicken im normalen Bereich und gleichen den Belastungen eines Kiesdaches.

Es handelt sich um eine seit Jahrzehnten erprobte Bauweise, die bei entsprechender Wartung langen Funktionserhalt aufweist. Die Dauerhaftigkeit eines Gründachs ist gegenüber einem konventionellen Flachdach länger, da die Vegetationsschicht die Dachabdichtung von UV-Strahlung und Witterungseinfluss schützt. Durch den größeren Schichtaufbau sind auch die wärmedämmenden und schalldämmenden Eigenschaften des Dachs besser. Energiekosten für Raumkühlung werden eingespart und es fallen geringere Niederschlagswassergebühren an.

Ein begrüntes Dach schafft Raum für Natur in der Stadt und bietet Lebensraum für Tiere und Pflanzen.

Erneuerbare Energien:

Auf allen Dachflächen sind PV-Anlagen ausdrücklich zulässig, auf Hauptgebäuden ist diese verpflichtend. Grund dafür ist einmal, dass das Baugesetzbuch für die Bauleitplanung eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung vorschreibt. Hierbei ist u.a. „die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie“ (§ 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB) zu beachten. Des Weiteren besagt § 1a Absatz 5 BauGB, dass den Erfordernissen des Klimaschutzes durch Maßnahmen Rechnung getragen werden soll, die dem Klimawandel entgegenwirken und die der Anpassung an den Klimawandel dienen.

Zudem besitzt Pfaffenhofen seit 2011 ein Integriertes Klimaschutzkonzept, welches zuletzt im Dezember 2021 fortgeschrieben wurde und sich u.a. intensiv mit der Frage der Energieversorgung der Stadt und ihrem möglichen Beitrag zu einer Energiewende hin zu erneuerbaren Energien auseinandersetzt. Das Klimaschutzkonzept zeigt auf, dass bei „Ausschöpfung aller Potentiale […] bis 2030 100% der Stromversorgung aus erneuerbaren Energien aus dem Stadtgebiet gedeckt werden“ könnte. Photovoltaik, installiert auf Dächern und Fassaden, hat dabei das größte Potential. Die für das Klimaschutzkonzept ausgearbeiteten Strategien sehen den Ausbau innovativer Techniken zur Produktion von erneuerbaren Energien und ihrer Speicherung vor. Um diese Strategie zu verfolgen, ist der Ausbau von Photovoltaik-Anlagen zur Stromproduktion, sowohl auf öffentlichen als auch auf privaten Bauten, weiter voran zu treiben.

Die Stadt Pfaffenhofen hat sich durch die stadteigene Nachhaltigkeitserklärung in Anlehnung an die UN-Nachhaltigkeitsziele zum Ziel gemacht, dem Klimawandel proaktiv entgegenzuwirken und somit Verantwortung gegenüber künftigen Generationen zu übernehmen. Das siebte Ziel der Erklärung sieht vor, den „Zugang zu bezahlbarer, verlässlicher, nachhaltiger und moderner Energie für alle zu sichern“. Um dieses Ziel weiter zu verfolgen, soll auch die Bauleitplanung einen Beitrag dazu leisten. Dabei erfüllt die Stadt ein wichtiges Ziel aus dem Klimaschutzkonzept: „Die Bauleitplanung ist wirkungsvoll für Klimaschutz und Energieeffizienz einzusetzen.“ So gibt es gem. § 9 Abs.1 Nr. 23b BauGB die Möglichkeit, Gebiete in Bebauungsplänen festzusetzen, in denen bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen. Darunter fallen auch Festsetzungen in Bezug auf Photovoltaik-Anlagen im privaten Bereich.

Um diesen Vorgaben und selbst gesteckten Zielen gerecht zu werden, sollen die Dachflächen für die Nutzung von Sonnenenergie verwendet werden. Die Nutzung umfasst die passive Nutzung durch Dachflächenfenster und die aktive Nutzung durch Photovoltaik. Bei Einfamilien- und Doppelhäusern wird eine Mindestfläche von 20 m² je Haus für Photovoltaik-Module festgesetzt. Damit kann der Stromverbrauch eines durchschnittlichen Haushalts bilanziell durch eigene Photovoltaik-Module gedeckt werden (etwa 3.500 kWh). Bei Mehrfamilienhäusern mit festgesetztem Satteldach ist die nach Süden geneigte Dachfläche zu mindestens 70 % mit Photovoltaik-Modulen zu versehen. Bei Mehrfamilienhäusern mit Flachdach ist die Dachfläche innerhalb der Attika zu mindestens 70 % mit Photovoltaik-Modulen zu versehen. Somit kann der Strombedarf der im Haus geschaffenen Wohneinheiten bilanziell zu etwa 2/3 gedeckt und ein nennenswerter Beitrag zur Stromversorgung der Haushalte geleistet werden (ca. 95 m² bzw. ca. 135 m² Modulfläche bei kleinen und großen Mehrfamilienhäusern mit etwa 9 bis 12 Wohneinheiten und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von ca. 65 m²).

Der Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm ist bewusst, dass sich durch die Verpflichtung zur Anbringung von Anlagen zur Solarenergienutzung sowie zur Dachbegrünung die Baukosten erhöhen können. Dies wird in Anbetracht der verfolgten Ziele zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung jedoch als vertretbar angesehen, insb. da die meisten Bauherrn den produzierten Strom selber nutzen bzw. vermarkten können. Hinsichtlich Planung, Montage, Anmeldeformalitäten, Inbetriebnahme und Finanzierung der Photovoltaik-Anlage können Private in der Regel auf den jeweiligen Stromversorger zurückgreifen. In jedem Fall bietet der örtliche Stromversorger entsprechende Unterstützung an.

Nebenanlagen:

Nebenanlagen sind zulässig, sofern sie entsprechend § 14 Abs. 1 BauNVO für die Grundstücke im Gebiet zweckmäßig sind. Nebenanlagen müssen dabei einen Abstand von 2,00 m zur Grundstücksfläche öffentlicher Flächen einhalten. Dadurch sollen Vorgartenbereiche gestärkt werden und sich gleichzeitig die Übersichtlichkeit vom Straßenraum und damit Verkehrssicherheit vor allem für Fußgänger verbessern. Bei den Nebenanlagen handelt es sich z. B. um Einhausungen für Fahrradabstellplätze, Mülltonnenhäuser, o. Ä.. Bis zu einer Grundfläche von 12 m² sind Nebenanlagen von der Dachbegrünungspflicht befreit, da auch die Möglichkeit bestehen soll, ein handelsübliches Fertig-Gartenhaus aufzustellen. Ein Gartenhaus (üblicherweise aus Holz), welches im Baumarkt zu erwerben ist, hat meist eine Grundfläche von unter 9m² und kann damit auch aufgestellt werden. Ab 12 m² sind die Nebengebäude mit einem begrünten Dach auszubilden. Die Dachform bleibt dabei frei, es kann also als Flachdach oder auch mit einem flachen Pultdach oder Satteldach, auf dem eine Begrünung möglich ist, ausgeführt werden.

Tiefgaragen:

Sofern Tiefgaragen erbaut werden, sind deren Decken gemäß den Festsetzungen zu begrünen. Diese dienen insbesondere der Minimierung des Eingriffs in den Naturhaushalt, der Anpassung an den Klimaschutz und der Schaffung eines gesunden Wohnumfeldes mit ausreichender Freiflächenausstattung. Zudem kühlt die Verdunstung der Pflanzen und des durchfeuchteten Substrats die Umgebungsluft und trägt damit zur Anpassung neuer Baugebiete an den Klimawandel bei. Stäube und Schadstoffe werden gebunden. Die begrünte Tiefgaragenüberdeckung verringert den Eingriff in die Schutzgüter Boden und Wasser. Eine begrünte Tiefgarage nutzt bei hoher Bebauungsdichte effizient die wenigen verbleibenden Freiflächen für Natur in der Stadt, bietet Lebensraum für Tiere und Pflanzen und Freiräume für die Bewohner.

Fassadengestaltung:

Die Außenwände von Gebäuden sind als Putzfassaden, Holzfassaden oder Panelfassaden (z.B. Faserzementplatten) auszuführen. Bei Fassaden sollten zusätzlich auf grelle, hochglänzende oder stark reflektierende Farben verzichtet werden, da sie nicht dem Erscheinungsbild entsprechen und aufgrund des hohen Reflektionsgrades den Klimawandel negativ beeinflussen. Zudem haben gemäß dem Leitfaden für klimaorientierte Kommunen in Bayern schwarze bzw. graue Dachflächen oder dunkle Fassadenanstriche unter dem Aspekt der Klimaveränderung einen negativen Einfluss wegen ihrer überhöhten Wärmeaufnahme. Dies führt insbesondere im Sommer zu zusätzlicher Erwärmung. Ziel einer dem Klimawandel angepassten Bauleitplanung nach § 1 Abs. 5 Nr. 2 BauGB sollte daher sein, z. B. helle und gedeckte Materialien bzw. Farben festzusetzen. Dunkle Fassadenmaterialien und Fassadenanstriche sind unzulässig, da diese aufgrund des Albedo-Effekts den Klimawandel beschleunigen.

Durch Fassadenbegrünungen heizen sich die Gebäude weniger auf und kühlen im Winter nicht so stark aus, was zu einer Verringerung des Energiebedarfs führt. Durch Verdunstung wird das Mikroklima in den angrenzenden Freiräumen verbessert, besonders im dicht besiedelten Gebiet, bei dem kein oder wenig Garten vorhanden ist. Durch Fassaden- und Dachbegrünung werden neue Aufenthaltsorte geschaffen, die als urbane Gärten genutzt werden können. Durch Fassadenbegrünung wird die Bausubstanz geschützt, da Dachabdichtungen deutlich länger verwendet werden können und Fassaden hinter der Begrünung weniger von Sonneneinstrahlung und Niederschlag belastet werden. Begrünungen bieten zudem weiteren Lebens- und Nahrungsraum für Tiere.

Einfriedungen:

Die Vorgaben zu Einfriedungen wurden so gewählt, dass eine gestalterische Qualität im Gebiet entsteht und dennoch private Interessen nach Gestaltungsfreiheit und Privatsphäre zum Tragen kommen können. Zwischen den privaten Grundstücksgrenzen sind nur offene Einfriedungen zulässig. Durch offene Einfriedungen soll es kleinen laufenden Tierarten (z.B. Igel) ermöglicht werden, diese zu passieren. Der zur Straße zulässige Zaunsockel soll den Eigentümern die Möglichkeit geben, die Gärten bei Bedarf vor Straßenwasser zu schützen.

Balkone, Terrassen und Loggien:

Die Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm verfolgt grundsätzlich das Ziel der Innentwicklung und maßvollen Nachverdichtung. Dies setzt voraus, dass insbesondere bei den Mehrfamilienhäusern qualitätsvolle und nutzerfreundliche Freisitze entstehen. Diese sollen einerseits größtenteils von Einblicken geschützt werden und andererseits an sehr heißen, regnerischen oder stürmischen Tagen dennoch zum Verweilen einladen. Daher sind Freisitze nur noch in Verbindung mit Loggien zulässig, da diese bei Bedarf Rückzugsmöglichkeiten bieten.

Doppelhäuser:

Gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO können in Bebauungsplänen auch Doppelhäuser festgesetzt werden. Die Festsetzung zu Doppelhäusern stellt klar, wann es sich bei einem Gebäude um ein Doppelhaus handelt:

Es handelt sich um ein Doppelhaus, wenn beide Haushälften profilgleich ausgeführt sind. Die Profilgleichheit ist dann gegeben, wenn sich sowohl First als auch Traufe durchgehend und (in ihrer Position) ohne Versatz über beide Haushälften erstrecken. Dadurch soll eine wechselseitige Verträglichkeit beider Haushälften entstehen. Für die Profilgleichheit ist zudem eine einheitliche Dacheindeckung, das heißt eine gleiche Farb- und Formenwahl, vorzunehmen. Dadurch wird ein harmonisches Gesamtbild erzielt. Die Fassaden des Gesamtgebäudes müssen dabei optisch keine Einheit bilden und sich nicht spiegeln. Das bedeutet, dass eine unterschiedliche Anordnung der Fenster oder verschiedene Fassadenanstriche möglich sind.

Abstandsflächen:

Es werden die Abstandsflächenregelungen gem. Art. 6 BayBO für verbindlich erklärt, so dass zu bedenken ist, dass die dargestellten Bauräume nicht für jede Gebäudeform mit Geländeveränderungen ausgenutzt werden können.