Planungsdokumente: Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 191 "Am Kapellenweg"

Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, sind Festsetzungen gemäß BauGB und BauNVO zu treffen. Diese können aus der Zeichenerklärung, auf dem Plan und den textlichen Festsetzungen entnommen werden.

Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes können gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§1 Abs.6 Nr. 1 BauGB) sichergestellt werden.

Das Plangebiet wird in zwei Geltungsbereiche unterteilt. Geltungsbereich umfasst das Grundstück auf dem das bestehende Baurecht definiert wird, Geltungsbereich 2 liegt im Gerolsbachtal und umfasst die Fläche, auf der der, durch das Vorhaben notwenige, Retentionsraum hergestellt werden soll.

Im Geltungsbereich 1 wird ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Damit sind Wohngebäude, der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Ausnahmsweise zulässig sind sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie durch die verkehrliche Lage des Planungsgebietes und die umgebenden Nutzungen eine zu starke Störwirkung entfalten würden.

Entsprechend der Plandarstellung zu entnehmen ist hier ein Einzelhaus in Form eines oder mehrerer Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser vorgesehen. Diese sind in offener Bauweise mit max. 3 Vollgeschossen zu planen. Die max. zulässige Wandhöhe liegt bei 9,50m wodurch ein Gebäude mit einer Standardgeschosshöhe von 3,00 m und Attika möglich ist. Die Oberkante Fertigfußboden im Erdgeschoss wird als Bezugspunkt für die Höhe baulicher Anlagen festgelegt.

Das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus dem bestehenden Baurecht auf dem Grundstück. Dieses soll durch den Bebauungsplan nicht eingeschränkt werden und wird an dieser Stelle durch die bereits bestehenden Bebauungen mit ähnlicher Kubatur als verträglich angesehen. Die festgesetzte GR überschreitet die Orientierungswerte gem. § 17 BauNVO für ein WA. Der Orientierungswert für ein WA liegt bei einer GRZ von 0,4, die festgesetzte GR von 450 m² ergibt eine GRZ von 0,5. Aufgrund der zentralen Lage im Stadtgebiet wird diese Überschreitung als vertretbar angesehen.

Die Höhe des Fertigfußbodens wurde mit 425,90 müNN festgesetzt. Der Geltungsbereich 1 liegt direkt am Gerolsbach und befindet sich in einem HQ100. Durch die Vorgabe der Lage des Fertigfußbodens ist eine hochwasserangepasste Bauweise sichergestellt. Um in der späteren Planung in der Höhenlage ein gewissen spiel zu haben darf der EG-Fertigfußboden auch 20 cm über diesem Punkt liegen, eine Unterschreitung der vorgegebenen Höhe ist nicht möglich.