2.6. Bestehendes Baurecht
Das bestehende Baurecht zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses des Geltungsbereiches wird nach § 34 BauGB beurteilt.
Die Hohenwarter Straße im Nordosten wird mit einer trennenden Wirkung zwischen dem Planungsgebiet und der Bebauung nördlich der Hohenwarter Straße angesehen, weshalb die Bebauung nördlich der Hohenwarter Straße nicht als Bezugsfall herangezogen werden kann.
Art der baulichen Nutzung:
Im Süden und Westen ist das Plangebiet von Gebäuden mit Wohnnutzung sowie vereinzelt gewerblichen Einheiten umgeben, die als nicht störend eingestuft werden können. Im Westen grenzt der Bebauungsplan Nr. 5 „Ziegellohfeld“ an, in dem in direkter Umgebung an den Planumgriff ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt ist. Weiter westlich befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5 ein Mischgebiet. Der im Süden an das Plangebiet angrenzende Bebauungsplan Nr. 151 „Nördlich Radlberg“ regelt die Begrenzung der Wohneinheiten, die nicht Gegenstand des Prüfumfangs nach § 34 BauGB ist.
Bei der vorhandenen Bebauung im Plangebiet selbst handelt es sich um Wohngebäude. Gewerbliche Nutzungen sind nicht vorhanden, aber nach § 34 als nicht störende Gewerbebetriebe generell zulässig. Durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets entspricht die Art der baulichen Nutzung dem Bestand. Auch in Zukunft werden Wohnen sowie eine verträgliche gewerbliche Nutzung zulässig sein.
Maß der baulichen Nutzung:
Die einzelnen Bestandsgebäude innerhalb des Gebietes unterscheiden sich in ihrer Flächen- und Höhenentwicklung teils stark. Die aktuell ausgenutzte GRZ liegt dabei zwischen 0,13 und 0,46. Im Bebauungsplan wird nun eine GRZ von 0,4 festgesetzt, die dem Orientierungswert für ein Allgemeines Wohngebiet nach BauNVO entspricht. Aufgrund der zum Teil sehr unterschiedlich großen Grundstücke und einzuhaltenden Abstandsflächen sind jedoch nicht auf allen Flächen dieselben Kubaturen möglich. Deshalb können auch nach § 34 generell mögliche Grundflächen-Größen nicht auf allen Grundstücken tatsächlich realisiert werden.
Aktuell befinden sich im Plangebiet Gebäude unterschiedlicher Geschossigkeit und Höhenentwicklung mit sowohl E + D als auch II + D, die aktuell das Baurecht regeln. Der Bebauungsplan lässt durch die Festsetzung von maximal drei Vollgeschossen nun eine Geschossentwicklung zu, das dritte Geschoss muss hier nun kein Dachgeschoss mehr sein. Damit kann mehr Raum entstehen, der als stark nachgefragter Wohnraum hergestellt werden kann. Um ein harmonisches Ortsbild zu erhalten, werden Festsetzungen zur Wand- und Gebäudehöhe getroffen, sodass die Gesamthöhe der Gebäude nicht höher wird als sie aktuell im Bestand vorzufinden ist.
Die Baugrenzen auf den Grundstücken an den öffentlichen Verkehrswegen sowie in den rückwärtigen Gartenbereichen wurden entlang der Bestandsbebauung gelegt. Durch die nun festgesetzte Baugrenze wird der Abstand zum Verkehrsraum gesichert, um eine bessere Einsehbarkeit des Straßenraumes zu ermöglichen, so mehr Sicherheit zu bieten und das Ortsbild zu erhalten. Die rückwärtigen Baugrenzen dienen in erster Linie zur Wahrung der Grünstrukturen und Verbesserung des Lokalklimas. Einige wenige Bestandsgebäude überschreiten aktuell die Baugrenzen geringfügig. Aufgrund der Größe der Grundstücke bleibt deren Bebaubarkeit jedoch erhalten, die bestehende Bebauung hat Bestandsschutz.