Planungsdokumente: Erste Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 98 "Streitdorf" - erneute Beteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB

Das bestehende Baurecht im Geltungsbereich wird in großen Teilen nach § 34 BauGB beurteilt, für einen kleinen Teilbereich gibt es bereits den Ursprungsbebauungsplan Nr. 98 „Streitdorf“.

Der Ursprungsbebauungsplan gibt Baurecht für ein Dorfgebiet, für Einfamilien- und Doppelhäuser in offener Bauweise mit einem Erdgeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss. Die Grundflächenzahl (GRZ) lieg hier bei 0,2. Durch den neuen Bebauungsplan wird die Art der baulichen Nutzung aufgehoben und nicht mehr geregelt. Das Maß der baulichen Nutzung wird in allen Punkten angehoben und so mehr Baurecht auf den Flächen geschaffen.

Da die Art der baulichen Nutzung aktuell stark durchmischt ist und zu einem Dorfgebiet passt, in Zukunft jedoch nicht auszuschließen ist, dass landwirtschaftliche Betriebe ihre Nutzung aufgeben könnten, wurde explizit keine Art der baulichen Nutzung festgesetzt. So besteht die Möglichkeit einer zukunftsorientierten Weiterentwicklung ohne Einschränkung der bestehenden Nutzungen.

Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich an den Bestandsgebäuden vor Ort. Vorzufinden sind Gebäude entweder mit einem Geschoss oder mit zwei Geschossen, meist mit steilem Satteldach. Die so entstandenen Dachgeschosse werden ebenfalls für Wohnzwecke genutzt. Am Hang nach Süden sind zudem einige Häuser mit Hanggeschoss vorzufinden. Die festgesetzten baulichen Vorgaben stimmen mit der Gestaltung im Bestand überein. Da es sich in Streitdorf um viele große Grundstücke handelt, wurde bisher auch die nun vorgegebene GRZ von 0,3 auf keinem Grundstück ausgenutzt. Ein Gewerbebetrieb im Bestand weist eine Hohe Versiegelung durch Bewegungsflächen auf. Um den Betrieb in seiner Nutzung nicht einzuschränken wurde die GRZ II für Zuwegungen, Verkehrsflächen und Rangierbereiche bei Gewerbebetrieben auf 0,9 festgesetzt.

Die Baugrenzen gelten nur für Wohnhäuser. Durch die Vorgabe, in den meisten Bereichen fünf Meter von öffentlichen Flächen abzurücken, müssen einzelne Wohngebäude, welche in Zukunft einmal neu errichtet werden, von ihrer jetzigen Lage abweichen. Aufgrund der Größe der Grundstücke wird das jetzt bestehende Baurecht dadurch jedoch nicht eingeschränkt.

Nebenanlagen sind in ihrer gestalterischen Ausführung frei, um die landwirtschaftlichen Nutzungen nicht einzuschränken. Die bestehende Bebauung hat Bestandsschutz.

Im Bereich des HQ100 kann nur auf den Flächen gebaut werden, welche bereits jetzt bebaut sind. Durch die Lage in einem faktischen Überschwemmungsgebiet bestand auch bisher kein Baurecht auf diesen Flächen. In den HQ100 Flächen sind mit dem Bebauungsplan außerhalb der Baugrenzen keine Nebenanlagen zulässig.

Die Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm liegt gemäß dem Landesentwicklungsprogramm Bayern in der Region Ingolstadt und wird als „Allgemeiner ländlicher Raum“ eingestuft.

Die Stadt wird zudem im System der zentralen Orte als Mittelzentrum ausgewiesen. Zentrale Orte sollen im Allgemeinen ein umfassendes Angebot an zentralörtlichen Einrichtungen der Grundversorgung für die Einwohner ihres Nahbereichs vorhalten. Mittelzentren im Speziellen sollen zentralörtliche Einrichtungen des gehobenen Bedarfs vorhalten.

Das Landesentwicklungsprogramm macht in den dargelegten Zielen und Grundsätzen der Raumordnung folgende Aussagen zur Siedlungsentwicklung:

G 3.1: Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen und bedarfsorientierten Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demografischen Wandels und seiner Folgen, den Mobilitätsanforderungen, der Schonung der natürlichen Ressourcen und der Stärkung der zusammenhängenden Landschaftsräume ausgerichtet werden.

Bei Planungsentscheidungen sollen daher frühzeitig die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung sowie die Altersstruktur der Bevölkerung berücksichtigt werden.

Z 3.2: In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.

Zu den Potenzialen der Innenentwicklung zählen Baulandreserven, Brachflächen sowie Möglichkeiten zur Nachverdichtung.

G 3.3: Eine Zersiedlung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruktur sollen vermieden werden.

Der Regionalplan Ingolstadt konkretisiert fachlich und räumlich die landesplanerischen Ziele und Grundsätze, die im Landesentwicklungsprogramm Bayern festgeschrieben sind.

G 3.4.1: Zum Erhalt der dynamischen Entwicklung der Region ist es von besonderer Bedeutung, ausreichend Flächen für eine gewerbliche und wohnbauliche Siedlungstätigkeit bereit-zustellen.

G 3.1.1: Es ist anzustreben, die Siedlungsstruktur unter Wahrung ihrer Vielfalt ressourcen-schonend zu entwickeln, Grund und Boden sparsam in Anspruch zu nehmen und Siedlungs- und Erschließungsformen flächensparend auszuführen.

Z 3.2.1: Vorrangig sollen die vorhandenen Siedlungsflächen innerhalb der Siedlungsgebiete genutzt werden.

Z 3.3.1: Eine Zersiedlung der Landschaft soll verhindert werden. (…)

G 3.4.3: Es ist anzustreben, dass die gewerbliche und wohnbauliche Siedlungsentwicklung in einem angemessenen Verhältnis stehen. (…)

Z 3.4.4: Auf eine gute Durchgrünung und Gestaltung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden.

Den Grundsätzen und Zielen des Landesentwicklungsprogramms und des Regionalplans wird durch die hier gegebene innerörtliche Nachverdichtung eines Mittelzentrums mit Bevölkerungszuwachs Rechnung getragen.