Planungsdokumente: Erste Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans Nr. 98 "Streitdorf" - erneute Beteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB

Um auf das Umfeld im Bestand sowie das vorzufindende Gelände zu reagieren und eine angemessene städtebauliche Lösung zu erreichen, wurde der Geltungsbereich in zwei Bereiche unterteilt.

Der Teilbereich 1 liegt nördlich und südlich der Straße „Streitdorf“. Aufgrund der flacheren Tallage wird hier eine Bebauung mit drei Vollgeschossen zugelassen, wobei das dritte Vollgeschoss nur im Dachgeschoss zulässig ist.

Der Teilbereich 2 grenzt nach Süden hin an den Teilbereich 1 an und regelt die Bebauung an den Straßen „Am Hang“ und „Eberstettener Weg“. Die Flächen zeichnen sich durch eine starke Hanglage aus. Hier sind ebenfalls drei Vollgeschosse zulässig. Das erste Geschoss muss jedoch als Hanggeschoss ausgebildet werden und das dritte Geschoss als Dachgeschoss, um auf das Gelände vor Ort zu reagieren. Um als Hanggeschoss gewertet zu werden muss das Geschoss an einer Gebäudeseite bis zum darauffolgenden Geschoss im Erdreich liegen bzw. ein viertel der Gesamtlänge aller Fassaden.

Die Höhenentwicklungen entsprechen der vorhandenen Bebauungen der Wohngebäude und alten landwirtschaftlichen Hofstellen vor Ort und werden daher als vertretbar an der Stelle angesehen. Eine höhere Bebauung an der Stelle würde sich nicht mehr in den ländlichen Charakter vor Ort einfügen. Die einzelnen Geschosse werden in ihrer Höhe mit 3,00m begrenzt. Diese wird gemessen vom Rohfußboden des jeweiligen Geschosses zum jeweils darüberliegenden Rohfußboden. Durch diese Festsetzung soll sichergestellt werden, dass in der Gesamthöhe der einzelnen Gebäude keine Ausreißer entstehen können. Eine Geschosshöhe von 3,00m entspricht den üblichen Geschosshöhen und bietet zudem Spiel in der Gestaltung und wird daher als ausreichend angesehen. Für das Dachgeschoss wird hingegen wird eine Geschosshöhe von 6,00 m festgesetzt, da hier bei einem offenen Dachstuhl je nach Dachneigung und Kniestock die Höhen sehr unterschiedlich ausfallen können.

In den Bereichen die vom HQ100 beeinflusst werden sind Erdgeschossrohfußbodenhöhen festgesetzt. Die jeweilige Höhe befindet sich 50 cm über der Überflutungshöhe im HQ100 Fall. Eine Unterschreitung der Festgesetzten Höhe ist zum Schutz von Leib und Leben nicht zulässig. Aus diesem Grund sind Kellerräume, welche sich unter der festgesetzten Höhe befinden, für Wohnnutzungen unzulässig.

Baugrenzen:

Die Baugrenzen im Gebiet wurden großflächig angelegt. Sie orientieren sich an den Gegebenheiten vor Ort wie Straßen, Biotope und Bestandsbebauung sowie am Graben und dem davon ausgehenden faktischen HQ100. Die Baugrenzen haben in den meisten Fällen einen Abstand von 5 m zum Straßenraum. Dieser Abstand wurde gewählt, da im Bestand nur schmale Straßen ohne Gehwege vorhanden sind. Durch den Abstand von 5 m soll sichergestellt werden, dass die Einsehbarkeit des Straßenraumes und damit die Sicherheit für Fußgänger und Radfahrer auch in Zukunft gegeben ist. Die Abstände der Baugrenzen zum Ortsrand hin wurden so gewählt, dass einzelne Grundstücke auch in Zukunft sinnvoll bebaut werden können und die Bebauung im Bestand sich weiterentwickeln kann. Eine weitere Ausbreitung mit Wohnbebauung in den Landschaftraum soll durch die Lage der Baugrenzen ausgeschlossen werden um eine zusätzliche Flächeninanspruchnahme und unkontrolliertes wachsen auszuschließen. Zum im Nordosten angrenzenden Hopfenfeld wird mit der Baugrenze ein Abstand von 25,00 m eingehalten. So können die vorgegebenen Schutzabstände eingehalten werden und gleichzeitig wird der Hopfenbetrieb durch mögliches heranrücken der Wohnbebauung nicht eingeschränkt. Darüber hinaus reagieren die Baugrenzen auf das bestehende Biotop und den Streitdorfer Graben im Gebiet. Die Baugrenzen wurden so gewählt, dass in Zukunft eine Weiterentwicklung beider möglich ist und die bestehende Bebauung nicht näher heranrückt. Bei der Planung ist zu bedenken, dass zu Biotopen und Gewässern mit allen baulichen Anlagen ein Abstand von 3,00m bzw. 5,00m einzuhalten ist und die Baugrenzen daher unter Umständen, je nach aktueller Lage des Grabens oder Biotopes, nicht ausgenutzt werden können. Da im faktischen HQ100 auch bisher kein Baurecht bestand wurde in diesen Flächen keine neuen Baufelder durch Baugrenzen ausgewiesen, da innerhalb dieser Flächen nicht ohne Gefährdungen Baurecht ausgewiesen werden könnte. In den HQ100 Bereichen, in denen bereits bauliche Anlagen stehen können auch in Zukunft unter Einhaltung der übrigen Regelungen Gebäude errichtet werden.

Grundflächenzahl:

Die zulässige GRZ wird auf 0,3 begrenzt. Da es sich in Streitdorf um viele sehr große Grundstücke handelt, wurde bisher die GRZ von 0,3 auf keinem Grundstück ausgenutzt. Die GRZ von 0,3 passt daher zum lockeren und ländlichen Charakter vor Ort und lässt dennoch eine Weiterentwicklung und auch Umnutzung auf den einzelnen Grundstücken zu. Durch die sehr großen Grundstücke könnten bei einer höheren GRZ auch entsprechend größere Häuser entstehen, die an dieser Stelle nicht gewünscht sind. Die GRZ II wurde mit 0,6 festgesetzt, um hier mehr Spielraum auf den Flächen zu haben, auf denen Landwirtschafts-, Handwerks- oder Gewerbebetriebe angesiedelt sind bzw. sich in Zukunft ansiedeln möchten. Eine höhere Versiegelung ist nicht gewollt, um einen hohen Grünanteil im Gebiet sicher stellen zu können. Da es sich in Streitdorf um einzelne sehr große Grundstücke handelt, bestehen so ausreichend Entwicklungsmöglichkeiten. Ein Gewerbebetrieb im Bestand weist eine Hohe Versiegelung durch Bewegungsflächen auf. Um den Betrieb in seiner Nutzung nicht einzuschränken wurde die GRZ II für Zuwegungen, Verkehrsflächen und Rangierbereiche bei Gewerbebetrieben auf 0,9 festgesetzt.

Nutzungsdichte:

Die höchstzulässige Zahl von Wohneinheiten je Wohngebäude ist gem. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB im Bebauungsplan begrenzt worden. Durch die Beschränkung der Wohneinheiten wird die bestehende städtebauliche Struktur berücksichtigt und eine zu starke Verdichtung in Streitdorf verhindert. Der Fokus der Wohnbebauung soll wie im Bestand auch auf Einfamilien- und Doppelhäusern sowie kleinen Mehrfamilienhäusern liegen. Eine moderate Nachverdichtung wurde durch die Festsetzung auf allen Flächen ermöglicht. Auch ist die Möglichkeit gegeben, landwirtschaftliche Gebäude zu Wohnzwecken umzunutzen oder Hofflächen dem Wohnen zuzuführen. Eine höhere Dichte hat immer auch eine höhere Belastung der Verkehrsinfrastruktur zur Folge. Streitdorf hat im Bestand nur schmale Straßen ohne Gehwege und ohne öffentliche Stellplätze. Die Verkehrsflächen werden zudem regelmäßig von großen landwirtschaftlichen Maschinen frequentiert. Bei einer hohen Dichte je Grundstück nehmen auch vermehrt die PKWs zu, welche in der Folge auch im Straßenraum abgestellt werden. Die Straßen geben dafür keinen Platz und eine Aufwertung des Straßenraums ist nicht möglich. Da die Anbindung an den ÖPNV von Streitdorf aus nicht gegeben ist, kann nicht davon ausgegangen werden, dass vermehrt auf den privaten PKW verzichtet wird.

Durch die gestalterischen Festsetzungen soll erreicht werden, dass eine regionale Identität erhalten bleibt und auf die zukünftigen Veränderungen reagiert werden kann.

Der Charakter einer offenen Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern prägt das Gebiet, fügt sich städtebaulich in die nähere Umgebung ein und soll daher fortgeführt werden. Eine geschlossene Bebauung ist aufgrund der dadurch entstehenden höheren Dichte nicht vorgesehen. Die festgesetzte abweichende Bauweise im Gebiet sieht maximale Gebäudelängen von 25 m vor. Da im Gebiet teilweise sehr lange Grundstücke im Bestand vorhanden sind, soll dadurch zu massiven Gebäuden entgegengewirkt werden. Längere Wohngebäude sind im Bestand aktuell nicht vorhanden. Im Übrigen gilt bei der abweichenden Bauweise die offene Bauweise. Nebenanlagen sowie landwirtschaftliche Gebäude sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig um die landwirtschaftlichen und gewerblichen Betriebe in ihrer Nutzung und Weiterentwicklung nicht einzuschränken, dies trifft jedoch nicht auf die HQ100 Flächen zu.

Dachgestaltung:

Das festgesetzte Satteldach in roter oder rotbrauner Farbe entspricht der für die Region typischen Bebauung. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf gilt es, die kennzeichnenden Ortsbilder zu schonen und zu erhalten, um die ortstypische Identität zu wahren. Diesem Ziel wird damit Rechnung getragen. Um bei den Vollgeschossen im Dach ausreichende Bereiche mit Wohnraumhöhen und ausreichender Belichtung zu erreichen, werden Dachaufbauten zugelassen, in ihrem Umfang zu Gunsten des Ortsbildes jedoch beschränkt. Durch die Reduzierung auf maximal zwei verschiedene Elemente von Dachaufbauten soll sichergestellt werden, dass die Dachlandschaften nicht zu unruhig werden, sondern ein ruhiges Gesamtbild entsteht. Um den ortstypischen Charakter des Gebietes zu wahren, gelten die Vorgaben der Dachformen auch für Zwerchhäuser und Zwerchgiebel.

Die Festsetzung zu Dachüberständen trägt zum gebietstypischen Erscheinungsbild bei und prägt den Ortscharakter. Die Festsetzung dient der Wahrung der städtebaulichen Eigenart des Dorfes. Die Dachüberstände von 30 cm auf der Giebelseite und 50 cm auf der Traufseite entsprechen vorzufindenden Dachüberständen. Darüber hinaus haben Dachüberstände den positiven Effekt, die Außenwände vor Witterungseinflüssen zu schützen. Regenwasser wird von der Dachfläche abgeleitet, anstatt direkt an der Hauswand abzufließen. Zudem schirmt ein Dachüberstand die oberen Geschosse vor zu hoher Sonneneinstrahlung ab und dient somit in den Sommermonaten als Hitzeschutz. Dachüberstände tragen zu gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen bei und dienen der Anpassung an den Klimawandel.

Photovoltaikpflicht:

Auf allen Dachflächen sind PV-Anlagen ausdrücklich zulässig, auf neu errichteten Hauptgebäuden oder sanierten Dächern von Hauptgebäuden sind diese verpflichtend. Grund dafür ist einmal, dass das Baugesetzbuch für die Bauleitplanung eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung vorschreibt. Hierbei ist u.a. „die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie“ (§ 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB) zu beachten. Des Weiteren besagt § 1a Absatz 5 BauGB, dass den Erfordernissen des Klimaschutzes durch Maßnahmen Rechnung getragen werden soll, die dem Klimawandel entgegenwirken und die der Anpassung an den Klimawandel dienen.

Zudem besitzt Pfaffenhofen seit 2011 ein Integriertes Klimaschutzkonzept, welches sich intensiv mit der Frage der Energieversorgung der Stadt und ihrem möglichen Beitrag zu einer Energiewende hin zu erneuerbaren Energien auseinandersetzt. Das Klimaschutzkonzept zeigt auf, dass bei „Ausschöpfung aller Potentiale […] bis 2030 100% der Stromversorgung aus erneuerbaren Energien aus dem Stadtgebiet gedeckt werden“ könnte. Photovoltaik, installiert auf Dächern und Fassaden, hat dabei das größte Potential. Die für das Klimaschutzkonzept ausgearbeiteten Strategien sehen den Ausbau innovativer Techniken zur Produktion von erneuerbaren Energien und ihrer Speicherung vor. Um diese Strategie zu verfolgen, ist der Ausbau von Photovoltaik-Anlagen zur Stromproduktion, sowohl auf öffentlichen als auch auf privaten Bauten, weiter voran zu treiben.

Die Stadt Pfaffenhofen hat sich durch die stadteigene Nachhaltigkeitserklärung in Anlehnung an die UN-Nachhaltigkeitsziele zum Ziel gemacht, dem Klimawandel proaktiv entgegenzuwirken und somit Verantwortung gegenüber künftigen Generationen zu übernehmen. Das siebte Ziel der Erklärung sieht vor, den „Zugang zu bezahlbarer, verlässlicher, nachhaltiger und moderner Energie für alle zu sichern“. Um dieses Ziel weiter zu verfolgen, soll auch die Bauleitplanung einen Beitrag dazu leisten. Dabei erfüllt die Stadt ein wichtiges Ziel aus dem Klimaschutzkonzept: „Die Bauleitplanung ist wirkungsvoll für Klimaschutz und Energieeffizienz einzusetzen.“ So gibt es gem. § 9 Abs.1 Nr. 23b BauGB die Möglichkeit, Gebiete in Bebauungsplänen festzusetzen, in denen bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen. Darunter fallen auch Festsetzungen in Bezug auf Photovoltaik-Anlagen im privaten Bereich.

Um diesen Vorgaben und selbst gesteckten Zielen gerecht zu werden, sollen die Dachflächen für die Nutzung von Sonnenenergie verwendet werden. Die Nutzung umfasst die passive Nutzung durch Dachflächenfenster und die aktive Nutzung durch Photovoltaik. Bei Einfamilien- und Doppelhäusern wird eine Mindestfläche von 20 m² je Haus bzw. Haushälfte für Photovoltaik-Module festgesetzt. Damit kann der Stromverbrauch eines durchschnittlichen Haushalts bilanziell durch eigene Photovoltaik-Module gedeckt werden (etwa 3.500 kWh). Bei Mehrfamilienhäusern ist die nach Süden oder alternativ nach Osten oder Westen geneigte Dachfläche des Satteldaches zu mindestens 70 % mit Photovoltaik-Modulen zu versehen. Somit kann der Strombedarf der im Haus geschaffenen Wohneinheiten bilanziell zu etwa 2/3 gedeckt und ein nennenswerter Beitrag zur Stromversorgung der Haushalte geleistet werden.

Der Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm ist bewusst, dass sich durch die Verpflichtung zur Anbringung von Anlagen zur Solarenergienutzung die Baukosten erhöhen können. Dies wird in Anbetracht der verfolgten Ziele zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung jedoch als vertretbar angesehen, insb. da die meisten Bauherrn den produzierten Strom selber nutzen bzw. vermarkten können. Hinsichtlich Planung, Montage, Anmeldeformalitäten, Inbetriebnahme und Finanzierung der Photovoltaik-Anlage können Private in der Regel auf den jeweiligen Stromversorger zurückgreifen. In jedem Fall bietet der örtliche Stromversorger entsprechende Unterstützung an.

Nebenanlagen:

Nebenanlagen sind zulässig, sofern sie entsprechend § 14 Abs. 1 BauNVO für die Grundstücke im Gebiet zweckmäßig sind. Nebenanlagen müssen dabei einen Abstand von 2 m zu öffentlichen Flächen einhalten. Dadurch sollen Vorgartenbereiche gestärkt werden und sich gleichzeitig die Übersichtlichkeit vom Straßenraum und damit Verkehrssicherheit vor allem für Fußgänger verbessern. Darüber hinaus müssen Nebenanlagen einen Abstand von 3,00 m zu Biotopen und 5,00m zum Graben einhalten und sind nicht in den HQ100 Flächen zulässig.

Fassadengestaltung:

Die Außenwände von Gebäuden sind als Putzfassaden, Holzfassaden oder Panelfassaden (z.B. Faserzementplatten) auszuführen. Bei Fassaden ist zusätzlich auf grelle, hochglänzende oder stark reflektierende Farben zu verzichten, da sie nicht dem Erscheinungsbild entsprechen und aufgrund des hohen Reflektionsgrades den Klimawandel negativ beeinflussen. Zudem haben gemäß dem Leitfaden für klimaorientierte Kommunen in Bayern schwarze bzw. graue Dachflächen oder dunkle Fassadenanstriche unter dem Aspekt der Klimaveränderung einen negativen Einfluss wegen ihrer überhöhten Wärmeaufnahme. Dies führt insbesondere im Sommer zu zusätzlicher Erwärmung. Ziel einer dem Klimawandel angepassten Bauleitplanung nach § 1 Abs. 5 Nr. 2 BauGB sollte daher sein, z. B. helle und gedeckte Materialien bzw. Farben festzusetzen. Dunkle Fassadenmaterialien und Fassadenanstriche sind unzulässig, da diese aufgrund des Albedo-Effekts zu einer stärkeren Erhitzung der Oberflächen führen und damit zur Erwärmung des Lokalklimas beitragen.

Balkone, Terrassen und Loggien:

Die Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm verfolgt grundsätzlich das Ziel der maßvollen Nachverdichtung. Dies setzt voraus, dass insbesondere bei den Mehrfamilienhäusern qualitätsvolle und nutzerfreundliche Freisitze entstehen. Diese sollen einerseits größtenteils von Einblicken geschützt werden und andererseits an sehr heißen, regnerischen oder stürmischen Tagen dennoch zum Verweilen einladen. Daher sind Freisitze nur noch in Verbindung mit Loggien zulässig, da diese bei Bedarf Rückzugsmöglichkeiten bieten.

Doppelhäuser:

Gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO können in Bebauungsplänen auch Doppelhäuser festgesetzt werden. Die Festsetzung zu Doppelhäusern stellt klar, wann es sich bei einem Gebäude um ein Doppelhaus handelt: Es handelt sich um ein Doppelhaus, wenn beide Haushälften profilgleich ausgeführt sind. Die Profilgleichheit ist dann gegeben, wenn sich sowohl First als auch Traufe durchgehend und (in ihrer Position) ohne Versatz über beide Haushälften erstrecken. Dadurch soll eine wechselseitige Verträglichkeit beider Haushälften entstehen. Für die Profilgleichheit ist zudem eine einheitliche Dacheindeckung, das heißt eine gleiche Farb- und Formenwahl, vorzunehmen. Dadurch wird ein harmonisches Gesamtbild erzielt. Die Fassaden des Gesamtgebäudes müssen dabei optisch keine Einheit bilden und sich nicht spiegeln. Das bedeutet, dass eine unterschiedliche Anordnung der Fenster oder verschiedene Fassadenanstriche möglich sind.

Abstandsflächen:

Es werden die Abstandsflächenregelungen gem. Art. 6 BayBO für verbindlich erklärt, so dass zu bedenken ist, dass die dargestellten Bauräume nicht für jede Gebäudeform mit Geländeveränderungen ausgenutzt werden können.

Einfriedungen sind Innerhalb der HQ100 Flächen nicht zulässig. Dadurch sollen im Hochwasserfall keine Verklausungen ermöglicht werden und damit ein Rückstau des Wassers verhindert werden.

Die Festsetzungen zu Geländeveränderungen und die Einschränkung der Zulässigkeit von Stützmauern werden getroffen, um jedem Grundstück an seinen Grenzen Sicherheit bezüglich der Einhaltung des natürlichen Geländes durch die Nachbarnutzung zu geben. Gleichzeitig tragen diese Festsetzungen dazu bei, dass der Verlauf des Oberflächenwasserabflusses nicht zum Nachteil umliegender Grundstücke verändert wird und die Durchgängigkeit des Gebietes, z.B. für Kleinsäuger, nicht unnötig gestört wird.