Planungsdokumente: Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 202 „An der Kornstraße in Niederscheyern“

Von Ost nach West entlang der Niederscheyerer Straße steigt das Gelände minimal von 432.9 müNN auf 434.7 müNN mit einer Steigung von 0,47% an. Die Kornstraße, welche ebenfalls von Ost nach West verläuft, steigt nach Westen mit einem Gefälle von 3% an. Die Kornstraße liegt insgesamt höher als die Niederscheyerer Straße.

Im Norden an den Geltungsbereich angrenzend befindet sich der Gerolsbach. Dieser liegt tiefer als die angrenzenden Baugrundstücke. Das Gelände zwischen Gerolsbach und Niederscheyerer Straße steigt mit einem Gefälle von durchschnittlich 3% im gesamten Bereich von Nord nach Süd leicht an. Von der Niederscheyerer Straße Richtung Süden zur Kornstraße zeigt das Gelände ein deutlich stärkeres Gefälle auf. Hier steigt das Gelände ebenfalls von Nord nach Süd um durchschnittlich 6 % an. Der Gebäudeblock zwischen Gerstenstraße und Fichtenstraße weist nochmal ein deutlich stärkeres Gefälle von Nord nach Süd auf mit durchschnittlich 10%. Der höchste Punkt des Gebietes liegt bei 443,9 müNN im Bereich der westlichen Niederscheyerer Straße.

Die Grundstücke im Geltungsbereich sind weitestgehend mit Wohnhäusern bebaut, eine gewerbliche Nutzung ist nicht zu erkennen. Vorherrschend ist eine offene Bauweise in Form von freistehenden Einfamilien-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern, mit einem Satteldach. Vereinzelt sind auch Reihenhäuser und Flachdächer vorzufinden. Erste Bebauungen wurden in Karten ab dem Jahr 1890 dargestellt. Ab den 80er Jahren wurde das Gebiet zunehmend nachverdichtet, wobei in den letzten 15 Jahren die Nachverdichtung deutlich zugenommen hat.

Für die südlich angrenzenden Bebauungen gelten die Bebauungspläne Nr. 101 „Niederscheyern Nr. I“ und Nr. 103 „Oberfeld“. Beide Bebauungspläne setzen ein allgemeines Wohngebiet fest. Für die nördlich angrenzenden Bebauungen gilt der Bebauungsplan Nr. 51 „Zur Mühle“, im Osten grenzt der Bebauungsplan Nr. 52 „Obere Wiesen“ an. Beide Bebauungspläne setzen ein Dorfgebiet fest. Bei den umliegenden Bebauungen handelt es sich überwiegend um Wohnbebauung. Im Westen und teilweise im Norden grenzt der Geltungsbereich an den Außenbereich an. Im Norden befindet sich der Gerolsbach, ein Gewässer 2. Ordnung.

Da es sich bei der vorliegenden Planung um ein bereits erschlossenes Baugebiet handelt, ist die Erschließung hier bereits fertiggestellt.

Der Kfz-Verkehr für das Gebiet wird über die Niederscheyerer Straße und die Kornstraße erschlossen. Die Niederscheyerer Straße führt in Richtung Nord-Osten zur Schrobenhausener Straße und in entgegengesetzter Richtung nach Mitterscheyern. Die zulässige Höchstgeschwindigkeit wurde in allen Straßen auf 30 km/h reduziert.

Das Gebiet ist durch den Stadtbus an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) angebunden. Die nächstgelegenen Haltestellen sind die „Kornstraße“ und „Gerstenstraße“, welche sich beide in der unmittelbaren Nähe des Geltungsbereiches befinden. Beide Haltestellen werden von der Linie 2 angefahren.

Die fußläufige Erschließung erfolgt entlang der Niederscheyerer Straße über einen einseitigen Gehweg, ebenso beim Pappelweg. Der Sonnenhang verfügt über einen beidseitigen Gehweg, während sowohl die Gerstenstraße als auch die Straße zur Mühle keinen Gehweg aufweisen. Die Kornstraße ist zudem relativ schmal und verfügt nur in einem kleinen Abschnitt über einen Gehweg. Separat ausgewiesene Radwege sind im gesamten Geltungsbereich nicht vorhanden.

Im Geltungsbereich befinden sich einzelne Grundstücke, die nicht direkt an eine öffentliche Verkehrsfläche angeschlossen sind. Diese Grundstücke müssen über private Verkehrsflächen erschlossen werden.

Der Stellplatzbedarf für PKW und Fahrräder ist über Stellplätze auf den jeweiligen Privatgrundstücken zu regeln. Die Errichtung von Tiefgaragen ist allgemein zulässig.

Das Gebiet ist bereits an das Abfallentsorgungsnetz angeschlossen.

Die Nahversorgung ist gut gewährleistet, da Lebensmittelgeschäfte, Ärzte, Apotheken usw. sowohl fußläufig als auch mit dem öffentlichen Personennahverkehr bequem zu erreichen sind.