Planungsdokumente: Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 202 „An der Kornstraße in Niederscheyern“

Das Baurecht bis zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses des Geltungsbereiches wurde nach § 34 BauGB beurteilt.

Art der baulichen Nutzung:

Innerhalb des Geltungsbereiches sind überwiegend Wohnhäuser vorzufinden. Vereinzelt gibt es größere Nebenanlagen, störende Gewerbebetriebe befinden sich jedoch nicht innerhalb des Geltungsbereiches. Nach § 34 BauGB sind nicht störende Gewerbebetriebe grundsätzlich zulässig. In den nach Süden angrenzenden Bebauungsplänen Nr. 103 „Niederscheyern“ und Nr. 101 Niederscheyern Nr. I“ wurde jeweils ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. In den nach Norden angrenzenden Bebauungsplänen Nr. 51 „Zur Mühle“ und Nr. 52 „Obere Wiesen“ wurde jeweils ein Dorfgebiet festgesetzt. Durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets entspricht die Art der baulichen Nutzung dem Bestand. Durch den Bebauungsplan wird auch in Zukunft Wohnen sowie eine verträgliche gewerbliche Nutzung zulässig sein.

Maß der baulichen Nutzung:

Das maximal zulässige Maß der baulichen Nutzung orientiert sich an der Bebauung vor Ort. Die einzelnen Bestandsgebäude innerhalb des Gebietes unterscheiden sich in ihrer Flächen- und Höhenentwicklung teils stark. Die aktuell ausgenutzte GRZ liegt dabei zwischen 0,02 und 0,55. Im Bebauungsplan wird nun eine GRZ von 0,4 festgesetzt, die dem Orientierungswert für ein Allgemeines Wohngebiet nach BauNVO entspricht. Aufgrund der zum Teil sehr unterschiedlich großen Grundstücke und einzuhaltenden Abstandsflächen sind jedoch nicht auf allen Flächen dieselben Kubaturen möglich. Deshalb können auch nach § 34 generell mögliche Grundflächen-Größen nicht auf allen Grundstücken tatsächlich realisiert werden.

Aktuell befinden sich im Plangebiet Gebäude unterschiedlicher Geschossigkeit und Höhenentwicklung mit sowohl E + D als auch II + D, beziehungsweise II mit Terrassengeschoss, die aktuell das Baurecht regeln. Der Bebauungsplan lässt durch die Festsetzung von maximal drei Vollgeschossen nun eine Geschossentwicklung zu, das dritte Geschoss muss jedoch ein Dachgeschoss oder alternativ ein Terrassengeschoss sein. Damit kann in einzelnen Bereichen mehr Wohnraum in die Höhe entstehen. Um ein harmonisches Ortsbild zu erhalten, werden Festsetzungen zur Wandhöhe getroffen, sodass die Gesamthöhe der Gebäude nicht höher wird, als sie aktuell im Bestand vorzufinden ist.

Die Baugrenzen auf den Grundstücken an den öffentlichen Verkehrswegen sowie in den rückwärtigen Gartenbereichen wurden entlang der Bestandsbebauung gelegt. Durch die nun festgesetzte Baugrenze wird der Abstand zum Verkehrsraum gesichert, um eine bessere Einsehbarkeit des Straßenraumes zu ermöglichen, so mehr Sicherheit zu bieten und das Ortsbild zu erhalten. Die rückwärtigen Baugrenzen dienen in erster Linie der Einhaltung des bestehenden Außenbereichs. Ein zusätzliches Ausweisen von Bauland im Außenbereich ist nicht vorgesehen. Einige wenige Bestandsgebäude überschreiten aktuell die Baugrenzen geringfügig. Aufgrund der Größe der Grundstücke bleibt deren Bebaubarkeit jedoch erhalten, die bestehende Bebauung hat Bestandsschutz.

Auf der Flur-Nr. 325/1 Gem. Niederscheyern wird nur in dem Bereich ein Baufenster ausgewiesen, welcher dem Innenbereich zuzuordnen ist. Der südliche Bereich ist aufgrund seiner Größe dem Außenbereich zuzuordnen. Von Seiten des Grundstückseigentümers bestand zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses kein Interesse einer Entwicklung der Fläche.

Abbildung 4: Abgrenzung vom Innenbereich zum Außenbereich auf der Flur-Nr. 325/1

(Geobasisdaten: Bayerische Vermessungsverwaltung, ohne Maßstab)

Die Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm liegt gemäß dem Landesentwicklungsprogramm Bayern in der Region Ingolstadt und wird als „Allgemeiner ländlicher Raum“ eingestuft.

Die Stadt wird zudem im System der zentralen Orte als Mittelzentrum ausgewiesen. Zentrale Orte sollen im Allgemeinen ein umfassendes Angebot an zentralörtlichen Einrichtungen der Grundversorgung für die Einwohner ihres Nahbereichs vorhalten. Mittelzentren im Speziellen sollen zentralörtliche Einrichtungen des gehobenen Bedarfs vorhalten.

Das Landesentwicklungsprogramm macht in den dargelegten Zielen und Grundsätzen der Raumordnung folgende Aussagen zur Siedlungsentwicklung2:

G 3.1: Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen und bedarfsorientierten Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen, den Mobilitätsanforderungen, der Schonung der natürlichen Ressourcen und der Stärkung der zusammenhängenden Landschaftsräume aus-gerichtet werden.

Bei Planungsentscheidungen sollen daher frühzeitig die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung sowie die Altersstruktur der Bevölkerung berücksichtigt werden.

Z 3.2: In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung begründet nicht zur Verfügung stehen.

Zu den Potenzialen der Innenentwicklung zählen Baulandreserven, Brachflächen, sowie Möglichkeiten zur Nachverdichtung.

G 3.3: Eine Zersiedlung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruktur sollen vermieden werden.

Z 3.3: Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen.

Der Regionalplan Ingolstadt konkretisiert fachlich und räumlich die landesplanerischen Ziele und Grundsätze, die im Landesentwicklungsprogramm Bayern festgeschrieben sind.

G 3.4.1: Zum Erhalt der dynamischen Entwicklung der Region ist es von besonderer Bedeutung, ausreichend Flächen für eine gewerbliche und wohnbauliche Siedlungstätigkeit bereit-zustellen.

G 3.1.1: Es ist anzustreben, die Siedlungsstruktur unter Wahrung ihrer Vielfalt ressourcen-schonend zu entwickeln, Grund und Boden sparsam in Anspruch zu nehmen und Siedlungs- und Erschließungsformen flächensparend auszuführen.

Z 3.4.2: Die Siedlungstätigkeit soll in allen Gemeinden in Übereinstimmung mit ihrer Größe, Struktur und Ausstattung in der Regel organisch erfolgen. In zentralen Orten kann sich eine verstärkte Siedlungsentwicklung vollziehen, ebenso eine Wohnbauentwicklung in geeigneten Gemeinden des Stadt- und Umlandbereiches des Verdichtungsraumes außerhalb von Lärmschutzzonen.

(…)

Z 3.3.1: Eine Zersiedlung der Landschaft soll verhindert werden. (…)

2 Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) Stand 1. Juni 2023

G 3.4.3: Es ist anzustreben, dass die gewerbliche und wohnbauliche Siedlungsentwicklung in einem angemessenen Verhältnis stehen. (…)

Z 3.4.4: Auf eine gute Durchgrünung und Gestaltung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden.

Den Grundsätzen und Zielen des Landesentwicklungsprogramms und des Regionalplans wird durch die hier gegebene innerörtliche Nachverdichtung eines Mittelzentrums mit Bevölkerungszuwachs Rechnung getragen.