Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 11 „Dr.-Bergmeister-Straße“. Das bestehende Baurecht zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses des Geltungsbereiches wird demnach gem. den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 11 „Dr.-Bergmeister-Straße“ sowie den bis dahin erfolgten Änderungen beurteilt.
Als Art der baulichen Nutzung ist ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind demnach die in § 4 BauNVO genannten Nutzungen. Im Bestand finden sich demgemäß vorwiegend Wohngebäude. Zudem sind einzelne nicht störende gewerbliche Nutzungen vorhanden. In der Bebauungsplan-Neuaufstellung wird weiterhin ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Ausnahmen gem. § 4 Abs. 3 Nrn. 3, 4 und 5 BauNVO werden infolge der Bebauungsplan-Neuaufstellung ausgeschlossen, da diese gewerblichen Nutzungen zusätzlichen Verkehr, Stellplatzbedarf und Immissionen im Gebiet hervorrufen könnten, die hier nicht beabsichtigt sind. Im Übrigen sind keine Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe oder Tankstellen im Geltungsbereich vorhanden. Damit werden keine Bestands-Nutzungen eingeschränkt. Die zulässige Nutzung des Wohnens sowie die gem. § 4 BauNVO zulässigen gewerblichen Nutzungen bleiben wie im Bestand bestehen.
Die aktuelle Bebauung lässt sich in Teil-Gebiete ähnlicher Geschossigkeit abgrenzen. Untereinander sind die Teil-Gebiete jedoch sehr heterogen. Im Süden entlang der Schrobenhausener Straße liegen die zulässigen maximalen Geschossigkeiten bei einem Erdgeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss (E + D) und sind dort auch so vorzufinden. Aus Gründen des Immissionsschutzes soll hier die maximal zulässige Geschossentwicklung erhalten bleiben, eine Mehrung an Wohnraum ist nicht möglich. Zur ursprünglichen Aufstellung des Bebauungsplans wurde die Immissionssituation gutachterlich untersucht. Die zulässigen Geschossigkeiten beziehen sich dabei auf Lärmschutzwälle und -wände gem. Gutachten der Dorsch Consult Ingenieursgesellschaft mbH zum Verkehrslärm von Januar 1985.
In einem Teilbereich entlang der Schrobenhausener Straße mit Kreuzung der Dr.-Bergmeister-Straße wurde keine Lärmschutzwand errichtet. Dieser Bereich wurde in der gegenständlichen Bauleitplanung untersucht und Möglichkeiten des aktiven und passiven Immissionsschutzes diskutiert.
Die Bebauung im Westen der Dr.-Bergmeister-Straße darf zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss (II + D) aufweisen. Im tatsächlichen Bestand sind jedoch Gebäude mit E + D oder II vorhanden. Auch das Gutachten der Dorsch Consult Ingenieursgesellschaft mbH von Oktober 1988 berechnet eine Lärmschutzwand für die zweigeschossige Bebauung, die vor Ort hergestellt ist. Das Baurecht wird deshalb entsprechend dem Gutachten zur Sicherung des Schallschutzes und der Bestandssituation auf zwei Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt.
Die Gebäude im mittleren Bereich des Plangebiets zwischen Jahnstraße und Dr.-Bergmeister-Straße dürfen in diesem Bereich bis auf die Bebauung an der Grünfläche dreigeschossig werden (II+D), der Bestand entspricht hier den Festsetzungen. Im Bereich der Grünfläche sowie weiter östlich dürfen höhere Geschossigkeiten entstehen: Westlich und östlich der Grünfläche im Bereich bis zur Luckhausstraße liegen die zulässigen Geschossigkeiten bei drei Vollgeschossen mit einem zusätzlichen Dachgeschoss als Vollgeschoss (III + D) bzw. bei vier Vollgeschossen (IV). Im Bestand finden sich hier sowohl Gebäude mit II + D als auch III + D. Um das Baurecht an der bestehenden Bebauung zu orientieren, sollen künftig entweder drei Geschosse mit einem Dachgeschoss, das ein Vollgeschoss werden darf (III + D), oder mit einem rückversetzten Staffelgeschoss mit Flachdach zulässig sein (III + SG).
In den übrigen Bereichen finden sich Festsetzungen mit E + D (z.B. Kapellenweg) sowie II + D. Tatsächlich vorhanden sind aktuell Bebauungen mit E + D und höhere Geschossigkeiten gemischt miteinander. Das Gebiet ist demnach bereits mit höheren Geschossigkeiten überprägt. Um den Zielen der verträglichen Nachverdichtung unter Berücksichtigung der aktuellen Festsetzungen nachzukommen, werden diese Bereiche neu einheitlich mit II + D festgesetzt.
Durch die Bebauungsplan-Neuaufstellung werden also Gebiete gleicher Geschossigkeiten in Teilbereiche gleicher Höhen- und Geschossentwicklung geordnet. Die neu getroffenen Festsetzungen orientieren sich damit am Bestand und sollen gleichzeitig Nachverdichtung und eine Wohnraummehrung ermöglichen.
Grundflächenzahl:
Die Grundflächenzahlen liegen im aktuell rechtsgültigen Bebauungsplan bei 0,3 und 0,4. Für die Bestandsbebauung konnten GRZ zwischen 0,14 und 0,45 für Hauptgebäude festgestellt werden. Damit unter- und überschreitet die vorzufindende Bebauung die aktuell zulässigen GRZ teilweise. Um eine siedlungsverträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen, wird die GRZ einheitlich auf 0,4 festgesetzt. Sie entspricht damit dem Orientierungswert für ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 17 BauNVO sowie der üblichen Festsetzung für Pfaffenhofener Wohngebiete. Bestehende, genehmigte bauliche Anlagen haben Bestandsschutz.
Überbaubare Grundfläche:
Die überbaubare Grundfläche ist aktuell durch Baufenster für Hauptgebäude und Garagen mit Baugrenzen und Baulinien geregelt. Diese sind relativ eng gezogen und lassen vergleichsweise wenig Spielraum für die Anordnung der baulichen Anlagen im Grundstück. Wo der Immissionsschutz nicht entgegen steht, werden die Baugrenzen durch die Bebauungsplan-Neuaufstellung entlang der öffentlichen Verkehrswege sowie als rückwärtige Baugrenzen getroffen, um den Nachbarschutz und Sicherheit durch Einsehbarkeit im Straßenraum zu gewährleisten sowie grünverbindende Strukturen innerhalb der Wohnbereiche zu ermöglichen. Die Baufenster lassen folglich im Vergleich zum aktuellen Baurecht mehr flexibleren Spielraum zur Anordnung der Gebäude im Grundstück zu. In Bereichen, in denen die Bestandsbebauung bereits außerhalb der Baugrenzen liegt, wird die Bebaubarkeit der Grundstücke aufgrund der Grundstücksgrößen jedoch nicht vermindert. Insgesamt erhöht sich damit die überbaubare Grundstücksfläche für die einzelnen Grundstücke insgesamt, da im Ursprungs-Bebauungsplan meist Baufenster mit einer insgesamt geringeren Grundfläche möglich waren. Die vorhandene, genehmigte Bebauung hat Bestandsschutz.
Die Baulinie wird für die Jahnstraße 19 und 21 und Luckhausstraße 2 beibehalten und orientiert sich am Bestand. Das Baurecht für diesen Bereich bleibt daher bestehen. Die aktuelle Bebauung liegt mit einem Abstand von etwa 2 bzw. 3 m bereits relativ nah am öffentlichen Fußweg, an den die zugehörigen Parkflächen und die öffentliche Verkehrsstraße anschließen. Die Überschreitung der Baulinie durch untergeordnete Bauteile ist aktuell gem. den allgemeinen Abstandflächenregelungen nach Art. 6 BayBO bis 1,50m zulässig. Bei Maßnahmen am Bestand zur energetischen Sanierung wird auf die Regelungen nach § 248 BauGB hingewiesen.
Die Baulinie der Grundstücke Jahnstraße 7a, 7b, 9a und 9b wird durch eine Baugrenze ersetzt. Die bestehende Bebauung liegt aktuell nicht an der Baulinie. Sie ist teilweise weiter von der Grundstücksgrenze und Baulinie abgerückt und weist eine andere Größe und Stellung der Gebäudekörper auf, als gem. der Baulinie festgesetzt ist. Die Baugrenze lässt die Bebauung innerhalb flexibler zu und entspricht damit dem Bestand. Durch eine Baugrenze wird somit mehr Spielraum für die Anordnung der Baukörper ermöglicht.
Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO dürfen aktuell nicht außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden. Aktuell finden sich im Plangebiet bereits Nebenanlagen außerhalb der Bauräume. Die teilweise Neulegung der Baugrenzen nähert sich daher mehr dem aktuellen Bestand an.
Geschossfläche:
Aktuell sind im Bebauungsplan Geschossflächenzahlen von 0,6, 0,9 und 1,2 enthalten, die dazu dienen, die Dichte der Bebauung zu regeln und zu beschränken. Im Gegensatz dazu hat die Bebauungsplan-Neuaufstellung zum Ziel, verträgliche Nahverdichtung zu ermöglichen. Zudem werden die Festsetzungen zur Grundflächenzahl, zu Geschossigkeiten und maximal zulässigen Wand- und Gebäudehöhen als ausreichend erachtet, um eine siedlungsverträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen und das Maß der baulichen Nutzung an den aktuellen Bedarf unter Berücksichtigung der vorzufindenden Siedlungsstruktur anzupassen. Daher wird in der Bebauungsplan-Neuaufstellung auf die Festsetzung einer GFZ verzichtet.
Gestalterische Festsetzungen:
Die Dachform ist aktuell durch die Festsetzung der Firstrichtung geregelt. Dadurch wird ein geordnetes Siedlungsbild erzielt. Die Firstrichtungen werden weitgehend so übernommen und orientieren sich am Bestand und Bestandsbebauungsplan.
Die Dachneigung liegt aktuell für E + D bei 37 bis 45 ° und für zwei- und dreigeschossige Gebäude bei 35 bis 40 ° (s. 1. Änd.). Dies entspricht weitgehend der Bestandsbebauung. Daher wird für die Bebauungsplan-Neuaufstellung die für Pfaffenhofen typische Dachneigung von 25 bis 45 ° für steile Dächer festgesetzt. Die zulässigen Dachneigungen sind damit auch weiterhin möglich. Zudem wird mehr Spielraum zugelassen.
Im Geltungsbereich befinden sich zudem auch zwei Gebäude mit Pultdächern (Jahnstraße 13, 15 und 17 und Luckhausstraße 1 und 1a). Das bestehende flach geneigte Dach sticht hier bereits hervor und kann für diesen Bereich als prägend erachtet werden. Um darauf zu reagieren, wird für den Bereich, in dem die Gebäude viergeschossig werden dürfen, das Flachdach in Kombination mit einem rückversetzten Staffelgeschoss zugelassen. Für die übrigen Bereiche ist das Satteldach prägend. Das Pultdach der Luckhausstraße wirkt im Straßenraum weniger prägend. Das Gebäude ist insgesamt kleiner, außerdem kann es aufgrund der Dachneigung und seinem Versatz ähnlich einem Satteldach wahrgenommen werden. Daher wird in diesem Bereich insgesamt das Satteldach festgesetzt. Die Identität des Gebietes bleibt damit erhalten.
Aktuell enthält der Bebauungsplan Festsetzungen zum Kniestock und zur Sockelhöhe. Dadurch wird die zulässige Bebauung genau definiert. Im Gegensatz dazu sollen die Festsetzungen der Bebauungsplan-Neuaufstellung mehr Gestaltungsmöglichkeiten bieten und unterschiedliche Geschossigkeiten im vorgegebenen Rahmen zulassen. Daher werden zukünftig Festsetzungen zu maximal zulässigen Wand- und Gebäudehöhe sowie Dachneigungen getroffen. Festsetzungen zum Kniestock und Sockelhöhe werden als nicht mehr notwendig erachtet und werden nicht mehr geregelt, um mehr Gestaltungsspielraum zuzulassen.
Aktuell wird die Gebäudeform über Festsetzungen definiert. Hierbei sind Doppel- sowie Einzelhäuser und Geschosswohnungsbau möglich. Die Festsetzungen zu Doppel- und Einzelhäusern werden weitgehend übernommen, um den Siedlungscharakter beizubehalten. Die Festsetzung zu Geschosswohnungen betrifft den Bereich nördlich der Jahnstraße. Diese Festsetzung wird als nicht mehr notwendig erachtet, da die Festsetzungen zur Geschossigkeit als ausreichend bewertet werden. Wohngebäude mit mehreren Geschossen sind weiterhin möglich.
Festsetzungen zur Gestaltung der Garagen und Stellplätze werden in der Bebauungsplan-Neuaufstellung als nicht mehr notwendig erachtet, da diese durch die Stellplatz- und Fahrradabstellplatzsatzung der Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm in der jeweils gültigen Fassung geregelt werden.
Bauweise:
Der aktuelle Bebauungsplan enthält Festsetzungen zur offenen und geschlossenen Bauweise. Die geschlossene Bauweise ist im Bestand nicht vorzufinden, stattdessen die offene Bauweise mit Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern. Um das bestehende offene städtebauliche Bild beizubehalten und aufgrund der hohen zulässigen Gebäudeentwicklung, wird nur noch die offene Bauweise festgesetzt.
Immissionsschutz:
Als Schallschutzmaßnahme sind aktuell zwei Lärmschutzwände festgesetzt: Die Lärmschutzwand entlang der Schrobenhausener Straße liegt innerhalb des Geltungsbereichs der Neuaufstellung und gliedert sich in drei Teilabschnitte. Diese Lärmschutzwand bezieht sich auf die zulässige Bebauung gem. Gutachten der Dorsch Consult Ingenieursgesellschaft mbH von Januar 1985. In einem Teilbereich auf Höhe Schrobenhausener Straße mit Kreuzung Dr.-Bergmeister-Straße ist die Lärmschutzwand nicht hergestellt. Eine weitere Lärmschutzwand ist außerhalb des Geltungsbereichs zum westlichen Gewerbe festgesetzt. Hier wurde für die Bebauung im Ursprungs-Bebauungsplan ebenso eine schalltechnische Untersuchung durch die Dorsch Consult Ingenieursgesellschaft mbH von Oktober 1988 durchgeführt und eine Lärmschutzwand festgesetzt. Diese Lärmschutzwand ist hergestellt. Die zulässige Bebauung bezieht sich auf die errechnete Lärmschutzwand zum angrenzenden westlichen Gewerbe. Deshalb wird das Baurecht im WA 1 und WA 2 insgesamt nicht geändert, um den Immissionsschutz weiterhin zu gewährleisten.
Der Bereich ohne Lärmschutzwand entlang der Schrobenhausener Straße wurde durch die C. Hentschel Consult Ing.-GmbH in einer schalltechnischen Untersuchung von August 2025 untersucht. Daraus resultierende Maßnahmen für Neu- und Umbauten werden für den Bereich ohne Lärmschutzwand als neue Festsetzungen in den neuen Bebauungsplan aufgenommen.