Planungsdokumente: Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 11A "Dr.-Bergmeister-Straße"

Tiefgaragen sind, soweit sie nicht durch Hauptgebäude oder andere bauliche Anlagen überbaut sind, zu begrünen. Um den Straßenraum zu schützen und ein sicheres Ein- und Ausfahren zu ermöglichen, sind sie nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.

Diese Festsetzungen dienen insbesondere der Minimierung des Eingriffs in den Naturhaushalt, der Anpassung an den Klimaschutz und der Schaffung eines gesunden Wohnumfeldes mit ausreichender Freiflächenausstattung.

Gegenüber nicht begrünten Tiefgaragen leisten begrünte Tiefgaragen Beiträge zu folgenden städtebaulichen Zielsetzungen:

Sie halten in der Substratschicht sowie durch die Wasseraufnahme der Pflanzen Niederschlagswasser zurück und geben es gepuffert an die Vorflut weiter. Sie leisten damit einen Beitrag zur Verringerung von Hochwässern an Fließgewässern. Die Verdunstung der Pflanzen und des durchfeuchteten Substrats kühlt die Umgebungsluft und trägt damit zur Anpassung an den Klimawandel bei. Stäube und Schadstoffe werden gebunden. Die begrünte Tiefgaragenüberdeckung verringert den Eingriff in die Schutzgüter Boden und Wasser.

Eine begrünte Tiefgarage nutzt bei hoher Bebauungsdichte effizient die wenigen verbleibenden Freiflächen für Natur in der Stadt, bietet Lebensraum für Tiere und Pflanzen und Freiräume für die Bewohner.

Daher wurde in Abwägung mit den z.T. entgegenstehenden Ansprüchen nach kostengünstigem Bauen zur Umsetzung der genannten städtebaulichen Zielsetzungen der begrünten Tiefgarage gegenüber einem technischen Bauwerk mit nicht definierter Abdeckung der Vorrang gegeben.

Die grünordnerischen Festsetzungen und Festsetzungen der Freiflächen dienen dazu, das Plangebiet in den Landschafts- und Stadtraum einzubinden, die Aufenthaltsqualität zu erhöhen und ökologische sowie biodiversitätsfördernde Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Zudem tragen die Festsetzungen zur Durchgrünung sowie zur Beschränkung der Versiegelung und zur Versickerung des Niederschlagswassers der Schaffung gesunder Wohnverhältnisse bei und beeinflussen das Lokal-Klima positiv. Bäume tragen auch zur Bindung von CO2 bei, bieten Lebensraum, Rückzugsort und Nahrungsqualle für Tiere und Insekten, wirken beschattend und kühlend. Insgesamt tragen die Festsetzungen zu Freiflächen und Grünordnung dazu bei, die klimatischen Auswirkungen sowie die Auswirkungen auf die natürlichen Schutzgüter Boden und Wasser zu verringern.

Einfriedungen:

Die Vorgaben zu Einfriedungen wurden so gewählt, dass eine gestalterische Qualität im Gebiet entsteht und dennoch private Interessen nach Gestaltungsfreiheit und Privatsphäre zum Tragen kommen können. Zwischen den privaten Grundstücksgrenzen sind nur offene Einfriedungen zulässig. Durch offene Einfriedungen soll es kleinen laufenden Tierarten (z.B. Igel) ermöglicht werden, diese zu passieren. Der zur Straße zulässige Zaunsockel soll den Eigentümern die Möglichkeit geben, die Gärten bei Bedarf vor Straßenwasser schützen.

Zudem leisten offene Einfriedungen eine klimatische Funktion: Offene, licht- und luftdurchlässige Grundstückseinfriedungen unterstützen den Luftaustausch zwischen den Grundstücken und tragen damit zur Verbesserung der Luftqualität und zum gesunden Lokalklima bei. Für Sichtschutzzwecke bietet sich eine (ggf. kombinierte) Heckenpflanzung an, die ebenfalls mikroklimatisch vorteilhaft ist.

Im öffentlichen Raum sind Einfriedungen zulässig, sofern sie der Verkehrssicherheit dienen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Spielplatz direkt an eine öffentliche Verkehrsstraße angrenzt.

Vorgärten:

Die Festsetzung der offenen Vorgärten hat zum Ziel, eine hohe Freiraumqualität im Geltungsbereich zu schaffen. Sie finden sich weitgehend so im Plangebiet in den entsprechend festgesetzten Bereichen vor. Die offenen Vorgärten sollen daher weiter fortgeführt werden. Sie sind ohne Einfriedungen herzustellen. Die Vorgärten zählen dabei als Bauland und dürfen bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächenzahl in die Ermittlung einbezogen werden.

Zufahrten, Wege und offene Stellplätze:

Durch die zunehmende Versiegelung vieler Flächen haben viele Regionen mit Überschwemmungen und Überhitzungen zu kämpfen. Grund dafür ist die fehlende Wasserversickerung, da das Oberflächenwasser insbesondere bei hohen Niederschlagsmengen innerhalb kurzer Zeit nicht mehr gut über den Boden entwässert werden kann.

Um Überhitzung und Überschwemmung entgegen zu wirken, werden asphaltierte oder gepflasterte Flächen ausgeschlossen und versickerungsfähige Bodenbeläge festgesetzt. Dadurch werden die Flächen wasseraufnahmefähig und anfallendes Regenwasser kann lokal versickern. Je nach erforderlichem Einsatzzweck können die Flächen begrünt werden oder zum Beispiel durch Kies aufgeschüttet und so als Verkehrsflächen genutzt werden. Dadurch reguliert sich das Mikroklima erheblich durch Verdunstung.

Nach § 1 Abs. 6 Baugesetzbuch sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen auch die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Der Schallschutz wird dabei für die Praxis durch die DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" konkretisiert.

Für das WA2 wurde der Schallschutz in der ursprünglichen Bebauungsplan-Aufstellung durch schalltechnische Untersuchung der Dorsch Consult Ing. mbH von Oktober 1988 bearbeitet und in Form der Festsetzung einer Lärmschutzwand zum Gewerbe gelöst. Festsetzungen zu Baugrenzen und zulässige Geschossentwicklung werden deshalb im neuen Bebauungsplan übernommen, da sich die Lärmschutzwand aus der schalltechnischen Untersuchung auf dieses Baurecht bezieht.

Betrachtet wird im Folgenden der Bereich im Süden (WA1).

Im Ursprungs-Bebauungsplan Nr. 11 „Dr.-Bergmeister-Straße“ wurde entlang der Schrobenhausener Straße eine Lärmschutzwand gem. Gutachten der Dorsch Consult Ing. mbH von 1985 festgesetzt. Bis auf einen Bereich auf Höhe der Kreuzung Schrobenhausener Straße mit der Dr.-Bergmeister-Straße ist die Lärmschutzwand hergestellt. Für den Bereich mit hergestellter Lärmschutzwand wurde der Schallschutz durch die Lärmschutzwand ursprünglich gelöst, die Baugrenzen und zulässige Geschossentwicklung werden deshalb im neuen Bebauungsplan wie bereits aktuell für den Bestand möglich übernommen. Der Schallschutz ist deshalb nur für den Bereich ohne Lärmschutzwand neu zu lösen.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine schalltechnische Untersuchung durch die C. Hentschel Consult Ing.-GmbH von Juli 2025 erstellt und die Immissionsbelastung aus dem Straßenverkehr beurteilt (CHC, Proj. Nr. 1924-2025, Juli 2025). Die Untersuchung bezieht sich auf den tatsächlich hergestellten Verlauf der Lärmschutzwände vor Ort, das bestehende Baurecht sowie die aktuellen Verkehrszahlen. Daraus resultierende Festsetzungen für Neu- und Umbauten wurden in den neuen Bebauungsplan aufgenommen.

In der schalltechnischen Untersuchung wurden der Orientierungswert nach DIN 18005 für ein allgemeines Wohngebiet sowie die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV im kritischsten Geschoss sowie an den Baugrenzen getrennt nach Nacht- und Tag-Zeit herangezogen und die Schallsituation demgemäß beurteilt. Wie die Berechnungen im Gutachten zeigen, kann weder der ORWDIN18005 für ein Allgemeines Wohngebiet noch der IGW16.BImSchV, dessen Verwendung das Ergebnis der Abwägung im Rahmen eines B-Planverfahrens sein kann, durchgängig eingehalten werden. Die Berechnung zeigt jedoch auch, dass an jedem Gebäude straßenabgewandt der IGW16.BImSchV oder auch der ORWDIN18005 eingehalten werden kann, d.h. lärmabgewandte Fassaden vorhanden sind.

In der schalltechnischen Untersuchung wurden grundsätzliche Möglichkeiten als Schallminderungsmaßnahmen diskutiert:

Durch das Einhalten von Mindestabständen können Gebäude aus dem Einwirkbereich für Immissionen herauskommen. Dies ist jedoch aufgrund der weitgehend bebauten Bauräume nicht möglich.

Mit einer Geschwindigkeitsreduzierung von 70 km/h auf 50 km/h könnten die Beurteilungspegel entlang der Schrobenhausener Straße um ca. 3,5 dB(A) reduziert werden. Für einen lärmmindernde Fahrbahnbelag könnte gemäß RLS-19 [7] ebenfalls eine Minderung um ca. 2 dB(A) erreicht werden. Bei einer Kombination beider Maßnahmen liegt die Verbesserung in einer Größenordnung von etwa 5,5 dB(A). Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Staatstraße und die Umsetzung der o.g. Maßnahmen obliegt nicht der Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm. Die Maßnahme kann im Rahmen der Bauleitplanung nicht in Aussicht gestellt werden.

Weiterhin wurde untersucht, wie sich die „fehlende“ 2,5m hohe Schallschutzwand (über Fahrbahnoberkante der Schrobenhausener Straße) im Bereich der Lücke auswirkt. Mit der verlängerten Schallschutzwand könnte an der Mehrzahl der Fassaden tagsüber der ORWDIN18005 und an allen Fassaden der IGW16.BImSchV eingehalten werden. Nachts könnte in dem abgeschirmten Bereich ebenfalls mit einer Pegelminderung gerechnet werden, und nahezu durchgängig zumindest der IGW16.BImSchV eingehalten werden. Der „Lückenschluss“ der Lärmschutzwand kann jedoch nicht mehr realisiert werden, da die Kosten als nicht mehr verhältnismäßig zu den betroffenen Parzellen erachtet werden.

Daher muss ein baulicher Schallschutz, d.h. Maßnahmen am Gebäude selbst, im Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Maßnahmen betreffen Neu- oder Erweiterungsbauten. Mit der Maßnahme sollen gesunde Wohnverhältnisse im Gebäudeinneren gewahrt werden.

So ist neben einer ausreichenden Schalldämmung der Außenbauteile in Kombination mit einer „architektonischen Selbsthilfe“ dafür zu sorgen, dass die schutzbedürftigen Aufenthaltsräume über eine Fassade belüftet werden können, an welcher zumindest der IGW16.BImSchV von 59 dB(A) tagsüber für schutzbedürftige Aufenthaltsräume und 49 dB(A) für überwiegend zum Schlaf genutzte Räume eingehalten werden kann.

Alternativ besteht die Möglichkeit, dass der

a. schutzbedürftige Aufenthaltsraum ein zum Lüften geeignetes Fenster im Schallschatten von eigenen Gebäudeteilen (z.B. eingezogener Balkon, teilumbauter Balkon, vorspringender Gebäudeteil) erhält, oder

b. vor dem zu öffnenden Fenster des schutzbedürftigen Aufenthaltsraums bauliche Schallschutzmaßnahmen wie Vorbauten (z.B. Prallscheiben, verglaste Loggien, Laubengänge, Schiebeläden für Schlaf- und Kinderzimmer, kalte Wintergärten) oder besondere Fensterkonstruktionen für schutzbedürftige Aufenthaltsräume vorgesehen werden.

Ziel der o.g. Maßnahmen soll sein, dass insbesondere nachts, unabhängig von einer fensterunabhängigen Lüftungseinrichtung, mit einer der oben genannten Maßnahmen die Möglichkeit für die Bewohner besteht, dass die Schlafräume über ein gekipptes Fenster belüftet werden können und ein mittlerer Innenraumpegel von 30 dB(A) nicht überschritten wird. Aufgrund dessen soll für Schlaf- und Kinderzimmer, nur für den Fall, dass die obigen Maßnahmen nicht umgesetzt werden, eine fensterunabhängige schallgedämmte Lüftungseinrichtung als mögliche Schallschutzmaßnahme zugelassen werden.

Außenwohnbereiche:

Der Schutz von Außenwohnbereichen (z.B. Loggien, Balkone, Terrassen) ist in der Bauleitplanung bisher nicht geregelt. Grundsätzlich soll der ORW bereits am Rand des Geltungsbereichs eingehalten werden. Da Außenwohnbereiche, die dem Wohnen zugeordnet sind, auch am Schutzbedürfnis der Wohnnutzungen teilnehmen, sind Maßnahmen zum Schutz der Außenwohnbereiche in belasteten Bereichen dennoch zu empfehlen bzw. notwendig.

Ein Kriterium für eine akzeptable Aufenthaltsqualität, dass im Rahmen der Abwägung bei einer Überschreitung der ORWDIN18005 herangezogen werden kann, ist z.B. die Gewährleistung einer ungestörten Kommunikation über kurze Distanzen (übliches Gespräch zwischen zwei Personen) mit normaler, allenfalls leicht angehobener Sprechlautstärke. Den Schwellenwert, bis zu der eine ungestörte Kommunikation unter den o.g. Voraussetzungen möglich ist, sieht die Rechtsprechung (z.B. BVerwG, Urt. V. 16.03.2006 – 4 A 1075.04) bei einem äquivalenten Dauerschallpegel von 62 dB(A) außen. Die Schutzbedürftigkeit ist dabei auf die üblichen Nutzungszeiten am Tag beschränkt, da Außenwohnbereiche regelmäßig nur innerhalb der Tagzeit (06.00 – 22.00 Uhr) genutzt werden. Der Immissionspegel von 62 dB(A) tagsüber kann mit Ausnahme der Heinrich-Streidl-Straße 21, Südfassade, Obergeschoss eingehalten werden. Für diese Fassade wurde die Festsetzung zu baulichen Schallschutzmaßnahmen durch beispielsweise Vorbauten getroffen.

Neben dem genannten IGW16.BImSchV und ORWDIN18005 werden die Anforderungen an das Gesamtbauschalldämm-Maß R`w,ges der Außenbauteile von schutzbedürftigen Räumen herangezogen, die sich gemäß DIN 4109:2018-01 „Schallschutz im Hochbau“, Teil 1[8] ergeben. Das erforderliche Gesamtbauschalldämm-Maß R`w,ges von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen wird über den maßgeblichen Außenlärmpegel unter Berücksichtigung des Verkehrslärms und des Immissionsrichtwerts eines Allgemeinen Wohngebiets nach TA Lärm [11] abgeleitet. Die Differenz zwischen Tag und Nacht liegt im vorliegenden Fall bei 7 dB(A), so dass die Nacht gesondert zu betrachten ist. Der maßgebliche Außenlärmpegel liegt tagsüber bei bis zu La = 68 dB und nachts bei bis zu La = 70 dB, wodurch sich ein erforderliches Gesamtschalldämm-Maß der Außenbauteile von R`w,ges = 30 bis 38 dB für schutzbedürftige Aufenthaltsräume und von bis zu R`w,ges = 40 dB für Schlafräume ergibt.