Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, sind Festsetzungen gemäß BauGB und BauNVO zu treffen. Diese können aus der Zeichenerklärung, auf dem Plan und den textlichen Festsetzungen entnommen werden.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes können gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß §1 Abs.6 Nr. 1 BauGB sichergestellt werden. In den nachfolgenden Unterkapiteln werden die Festsetzungen dazu erläutert.
Im räumlichen Geltungsbereich wird ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Damit sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Ausnahmsweise zulässig sind nicht störende Handwerksbetriebe und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen, da die genannten gewerblichen Anlagen in den bestehenden Gewerbegebieten städtebaulich vorgesehen sind und über die Schrobenhausener Straße und B13 gut erreicht werden können. Die Ansiedlung der gewerblichen Betriebe könnte im Planungsgebiet zusätzlichen Verkehr und Immissionen hervorrufen und eine Störwirkung entfalten, die hier nicht beabsichtigt und gewünscht ist.
Bezugshöhen:
Die Begrenzung der Höhen dient der Berücksichtigung des Stadt- und Landschaftsbildes. Dabei wurde darauf geachtet, dass sich die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen an der Gesamthöhe der Umgebungsbebauung orientiert und sich die geplante Bebauung somit angemessen in die örtliche Bebauung einfügt. Zur eindeutigen Bestimmbarkeit der zulässigen Wand- und Geschosshöhen wurden der untere und der obere Bezugspunkt definiert.
Als Bezugspunkt für die nachfolgenden Höhen baulicher Anlagen wird die Erschließungsstraße festgelegt. Die Höhen baulicher Anlagen werden bestimmt ab der Oberkante Rohfußboden im Erdgeschoss bzw. Hanggeschoss. Dadurch soll sichergestellt werden, dass alle Gebäude eine ähnliche Höhenentwicklung haben und keine unverhältnismäßig hohen Sockel ausgebildet werden. Durch die Überschreitungsmöglichkeit der Erschließungsstraße um 50cm soll ein Spielraum für das einzelne Bauvorhaben gewährleistet werden. Dieser Spielraum entspricht in etwa der Bestandsbebauung.
Einige Grundstücke grenzen an mehrere Erschließungsstraßen an. In diesen Fällen ist die niedriger gelegene Erschließungsstraße heranzuziehen, damit ein einheitliches Siedlungsbild gewährleistet wird und keine „Ausreißer“ entstehen. Die Bestandsbebauung entspricht der niedriger gelegenen Erschließungsstraße als Bezugshöhe, bis auf die Karl-Schwaiger-Straße 8a. Hier ist die höher gelegene Karl-Schwaiger-Straße als Erschließungsstraße heranzuziehen, anstelle der tiefer gelegenen Luckhausstraße. Die Bebauung nördlich der Karl-Schwaiger-Straße weist eine einheitliche Bebauung auf, die Hausnr. 8a lässt sich städtebaulich-optisch der höher gelegenen Karl-Schwaiger-Straße zuordnen.
Hanghäuser können beispielsweise in der Karl-Schwaiger-Straße entstehen. Von der Karl-Schwaiger-Straße (= Erschließungsstraße) fällt das Gelände nach Norden und steigt nach Süden in die privaten Grundstücke.
Vollgeschosse und Wandhöhe:
Um eine angemessene städtebauliche Lösung zu erreichen, wurde das Gebiet in vier Festsetzungsbereiche unterteilt. Die Nachverdichtung soll dabei neben den Festsetzungen des Bestandsbebauungsplanes auch die gewachsene Struktur der bestehenden Siedlung im Blick behalten und weiterentwickeln. Demnach wurde bei den Festsetzungen darauf geachtet, dass ein Einfügen in die Umgebungsbebauung mit maßvoller Nachverdichtung ermöglicht wird. Die Festsetzungen zur Wandhöhe und Vollgeschossigkeit wurden so gewählt, dass die Bebauung zur Mitte des Plangebiets höher werden kann. Zum Ortsrand sowie zum Rand des Plangebietes hin sind niedrigere Gebäudehöhen zulässig, um sowohl ein siedlungsverträgliches Ortsbild zu erzielen als auch Maßnahmen zum Schallschutz umzusetzen.
WA 1: Die Festsetzungen zur Geschossanzahl werden aus dem Ursprungs-Bebauungsplan aufgrund des Immissionsschutzes übernommen. Für die Grundstücke, die aktuell vor allem im WA1 zusammengefasst werden, wurde der Lärmschutz gutachterlich durch die Dorsch Consult Ing. mbH von Januar 1985 bearbeitet und hierfür Lärmschutzmaßnahmen getroffen. An der zulässigen Geschossentwicklung soll deshalb wie im Ursprungs-Bebauungsplan sowie der 7. Änderung festgehalten werden (Dachgeschoss darf Vollgeschoss werden). Eine höhere Bebauung ist aufgrund des Schallschutzes hier nicht möglich. Für die Karl-Schwaiger-Straße 11 und 11a wurde eine Befreiung zur Geschossigkeit vom Ursprungs-Bebauungsplan erteilt: Statt der festgesetzten Geschossigkeit I + D durften II + D errichtet werden. Dies erklärt auch das Gutachten der Dorsch Consult (01.1985) für möglich, da das Gebäude innerhalb des Bereichs errichtet wurde, in dem das Gutachten eine Bebauung von II + D als möglich beschreibt. Für künftige neue Bebauungen soll an der Festsetzung I + D festgehalten werden, um ein einheitliches Siedlungsbild zu erzielen. Das errichtete genehmigte Gebäude hat Bestandsschutz. Für den Bereich der nicht hergestellten Lärmschutzwand wurden Festsetzungen zum passiven Schallschutz getroffen. Die Wandhöhen orientieren sich am Bestand. So ist weiterhin ein Erdgeschoss mit ausgebautem Dachgeschoss, das ein Vollgeschoss werden darf, möglich. Durch Festsetzung der maximalen Wandhöhen und Geschossigkeiten wird ein einheitliches Siedlungsbild erzielt, das den bereits gleichmäßig angeordneten Bestand erhält. Neben dem Schallschutz sprechen auch gestalterische Gründe für die Bebauung von E + D. Der Bereich WA 1 soll sich gegenüber den weiteren Bereichen in seiner Höhe zurücknehmen, da er den Ortsrand bildet. Zusätzliches Baurecht könnte auch einen erhöhten Stellplatzbedarf nach sich ziehen, der in diesem Bereich nicht beabsichtigt ist.
WA 2: Die Festsetzungen zur Geschossanzahl entsprechen dem Bestands-Bebauungsplan und werden weiter so fortgeführt. Für die Geschossigkeit im WA 2 wurde im Ursprungs-Bebauungsplan der Lärmschutz mit einer entsprechenden Lärmschutzwand in einer schalltechnischen Untersuchung der Dorsch Consult Ing. mbH von Oktober 1988 gutachterlich gelöst und diese Wand festgesetzt und hergestellt. Damit der Schallschutz weiterhin gewährleistet ist, wird die zulässige Geschossigkeit nicht weiter erhöht, sondern an der Geschossigkeit wie im Ursprungs-Bebauungsplan und im Gutachten berechnet, festgehalten. Die Wandhöhen werden so gewählt, dass zwei Vollgeschosse möglich sind, entweder als ausgebautes Dachgeschoss mit einer steileren Dachneigung, oder als Geschoss mit höherer Wandhöhe und flacherem Dach.
WA 3: Auch hier entsprechen die Festsetzungen zur Geschossigkeit dem Bestands-Bebauungsplan. Wird ein drittes Vollgeschoss geplant, muss dies im Dachgeschoss liegen. Der Bereich WA 3 liegt weiter im Siedlungsgebiet als die Bereiche WA 1 und WA 2, sodass die Bebauung nach innen hin an Höhe zunehmen darf und zum Ortsrand hin niedriger wird. Zudem bildet das WA 3 den Übergang zum WA 4, sodass die Wand- und Geschosshöhen insgesamt höher werden dürfen als im WA 2, jedoch sich gegenüber dem WA 4 noch zurücknehmen.
WA 4: Dieser Bereich liegt mittig im Plangebiet und bildet den Kern des Planumgriffs, deshalb sind hier die größten Höhen zulässig. Maximal möglich sind entweder drei Vollgeschosse mit einem ausgebauten Dachgeschoss mit Satteldach oder drei Vollgeschosse mit einem rückversetzten Staffelgeschoss mit Flachdach. Für beide Möglichkeiten ergibt sich daher ähnliches Baurecht / Bauvolumen. Außerdem befinden sich in diesem Teilgebiet Gebäude der Wohnbauförderung. Um dieser Nutzung als sozialer Wohnraum entgegen zu kommen und im nächsten Schritt genügend Wohnungen zu ermöglichen, wird die höhere Geschosszahl hier als vertretbar und angemessen erachtet. Im Gebiet befindet sich bereits ein Gebäude mit einem flachgeneigten Pultdach, das als für das Gebiet prägend erachtet wird. Für diesen Bereich ist also nicht mehr nur das Satteldach identitätsstiftend, weshalb auch das Staffelgeschoss mit Flachdach zugelassen wird.