Planungsdokumente: Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 11A "Dr.-Bergmeister-Straße"

Die Festsetzungen zur Bauweise und die Einhaltung der Abstandsflächen wurden getroffen, um die Bebauung der Grundstücke flächenmäßig dem aktuellen Bedarf anzupassen, Anforderungen des Klimaschutzes umzusetzen und Begrünung zu ermöglichen.

Die festgelegte offene Bauweise ist aktuell durch die Bestandsbebauung so vorzufinden, fügt sich städtebaulich in die nähere Umgebung ein und soll daher fortgeführt werden.

Die Zulässigkeit von Einzelhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern / Hausgruppen orientiert sich an der Bestandsbebauung und wird weiter so fortgeführt, um den vorherrschenden Siedlungscharakter beizubehalten.

Baugrenzen und Baulinien:

WA 1 und WA 2:

Im WA 1 und WA 2 werden die Baugrenzen aufgrund des Immissionsschutzes und entsprechend dem bereits aktuell zulässigen Baurecht gezogen. Im Ursprungs-Bebauungsplan wurde der Immissionsschutz anhand der Abstände zu den jeweiligen Emissionsquellen bearbeitet. Um den Immissionsschutz vonseiten Schrobenhausener Straße im Süden und Gewerbeflächen im Westen zu gewährleisten, wurden Lärmschutzwände festgesetzt, die sich auf die ursprünglichen Gebäudeanordnungen beziehen. Für den Bereich der fehlenden Lärmschutzwand wurde eine neue schalltechnische Untersuchung anhand des bisherigen Baurechts durchgeführt und entsprechende Festsetzungen zum Immissionsschutz getroffen. Im übrigen Gebiet werden die Baugrenzen meist neu gezogen mit Orientierung an der Bestandsbebauung, um die Einsehbarkeit des Straßenraums zu gewährleisten und somit zu mehr Sicherheit beizutragen. Außerdem sollen ein geordnetes Straßenbild erzielt und die Freiraumqualität erhöht werden. Auch wird eine Durchgrünung des Straßenraums bewirkt, indem die Baugrenzen offene Vorgartenbereiche abgrenzen, damit Raum für Begrünung geschaffen und das Anpflanzen größerer Bäume ermöglicht wird. Zudem wird verhindert, dass sich entlang der Stichstraßen und Fußwege enge Schluchten bilden. Weiterhin zielen die rückwärtigen Baugrenzen darauf ab, grünverbindende Strukturen in den Wohngebieten zu schaffen. Damit werden biotopverbindende Strukturen zugelassen und zum Artenschutz und zur Verbesserung des Lokalklimas beigetragen.

WA 3: Die Baugrenzen im Kapellenweg werden von 3m auf 4m weiter vom Straßenraum abgerückt. Da die Bebauung durch die neuen Festsetzungen jetzt auch höher werden darf, und um eine offene Straßenraumgestaltung weiterhin zu erzielen, sollen künftige (höhere) Gebäude weiter in die Grundstücke verschoben werden. Außerdem orientieren sich die Baugrenzen teilweise am Bestand. Die übrige Bebauung hat Bestandsschutz. Die rückwärtigen Baugrenzen der Grundstücke zwischen Kapellenweg und Luckhausstraße orientieren sich zum Teil am Bestandsbebauungsplan. Insgesamt sollen hier rückwärtige, nicht versiegelte Streifen entstehen, die von Hauptgebäuden freigehalten werden und grünverbindende Strukturen schaffen. Somit soll in relativ innenstadtnahen Bereichen ausreichend Raum für den Klima- und Artenschutz vorgehalten werden.

Die rückwärtigen Baugrenzen der Grundstücke, die in der Dr.-Bergmeister-Straße und Samhofstraße rückwärtig aneinandergrenzen, werden mit 8m und 4m festgesetzt und entsprechen dem Bestands-Bebauungsplan. Sie werden zudem in den Grundstücken nördlich der Heinrich-Streidl-Straße in den rückwärtigen Bereichen weiter fortgeführt. Insgesamt entsteht damit ein 12m breiter Streifen, der die Grünvernetzung stärkt und artenschutzrechtlichen Belangen Rechnung trägt (WA 3).

Für die rückwärtig angrenzenden Grundstücke der Jahnstraße an die Grundstücke der Samhofstraße orientieren sich die Baugrenzen teilweise am Bestands-Bebauungsplan und teilweise an der vorhandenen Bebauung. Für die weiteren Grundstücke in diesem Bereich sollen die Baugrenzen so fortgeführt werden.

Die Baugrenzen südlich und westlich entlang der Jahnstraße werden in Anlehnung an die Bestands-Bebauung auf 4m festgesetzt und auch dort weiter fortgeführt, wo die Gebäude weiter abgerückt sind. Die Baugrenzen und Baulinien auf den Grundstücken nördlich der Jahnstraße werden mit einem Abstand von 3m zur Jahnstraße bzw. zum Fußweg festgesetzt, was dem Mindestabstand der Abstandsflächenregelung entspricht. Die bestehende Bebauung hat Bestandsschutz.

Die rückwärtigen Baugrenzen der Grundstücke zwischen der Karl-Schwaiger-Straße und Jahnstraße entsprechen in etwa dem Bestandsbebauungsplan. Die damit gewonnene Begrünung trägt sowohl zur Verbesserung des Lokalklimas bei als auch erfüllt sie Belange des Artenschutzes.

Die Baugrenzen in der Karl-Schwaiger-Straße orientieren sich teilweise am Bestandsbebauungsplan und werden aus Gründen des einheitlichen Straßenbildes für das WA 3 weiter fortgeführt.

WA 3 und WA 4:

In der Dr.-Bergmeister-Straße wird für das WA 3 und WA 4 ein einheitlicher Abstand von 5m zum Straßenraum eingehalten. Im WA 3 und WA 4 sind höhere Geschossigkeiten zulässig. Um einen offenen Straßenraum vorzuhalten, soll die hohe Bebauung in die Grundstücke hineingerückt werden. Dies ist hier möglich, da an der Dr.-Bergmeister-Straße in der Regel große Grundstücke vorhanden sind. Zudem ist die Dr.-Bergmeister-Straße die Haupterschließungsstraße für das Plangebiet, von der aus die weiteren Nebenstraßen erreicht werden. Bestandsgebäude, die infolge der neuen Baugrenzen außerhalb des Bauraums liegen, haben Bestandsschutz.

WA 4: Die Baulinien mit einem Abstand von 2m bzw. 3m zur Grundstücksgrenze entsprechen in etwa der Bestandsbebauung und sollen als Baulinie in diesem Bereich erhalten bleiben. Der Abstand von 2m bzw. 3m wird hier als verträglich erachtet, da im Anschluss an die Grundstücksgrenze ein öffentlicher Fußweg sowie daran anschließend die zum Grundstück zugeordneten Stellplatzflächen folgen. Insgesamt resultiert daraus ein Abstand von etwa 8m bzw. 9m zwischen der Baulinie und Luckhaus- bzw. Jahnstraße. Abstandsflächen müssen im Bereich der Baulinie nicht eingehalten werden. Dies ist hier auch so beabsichtigt, um für den sozialen Wohnungsbau ausreichend Wohnraum zu ermöglichen. Im Übrigen gelten die allgemeinen Abstandsflächenregelungen gem. Art. 6 BayBO. Trotz der hohen zulässigen Gebäudehöhen bleibt durch den Fußweg sowie die Stellplatzflächen eine offene Straßenraumgestaltung weiterhin gewahrt. Die bestehende Bebauung hat Bestandsschutz.

Zur Fläche Sport-, Erholung und Freizeit werden die Baugrenzen wie im Ursprungs-Bebauungsplan auf 4m festgesetzt und entlang der Fläche weiter fortgeführt. Dies entspricht auch der Bestandsbebauung. Hier soll mehr als der Mindestabstand nach Art. 6 BayBO weiterhin eingehalten werden müssen, da für die Spielplatzfläche als sensible Nutzung eine offenere Gestaltung hier als angemessen erachtet wird. Außerdem soll der Privatraum der Wohnnutzung geschützt werden.

Die Unter- und Überschreitungsmöglichkeit der Baulinie durch untergeordnete Bauteile wie Erker und Balkone war bereits im Bestandsbebauungsplan gemäß der allgemeinen Abstandsflächenregelungen zulässig und wird fortgeführt, um den Wohnungen weiterhin Freiraumqualitäten zu ermöglichen. Die Unter- und Überschreitung der Baulinie durch Maßnahmen zur energetischen Sanierung am Bestand ist unter den allgemeinen Regelungen zu Maßnahmen zur Einsparung von Energie am Bestand gemäß § 248 BauGB und Art. 6 Abs. 6 BayBO allgemein zulässig.

Nebenanlagen:

Nebenanlagen sind zulässig, sofern sie entsprechend § 14 Abs. 1 BauNVO für die Grundstücke im Gebiet zweckmäßig sind. Hierbei handelt es sich z. B. um Einhausungen für Fahrradabstellplätze, Mülltonnenhäuser, o. Ä.. Die Dächer von Nebenanlagen sind zu begrünen, sofern sie als Flachdach ausgeführt werden. Sie dürfen auch außerhalb der Baugrenzen liegen, müssen aber aufgrund der Einsehbarkeit des Straßenraumes zu öffentlichen Grundstücksgrenzen einen Abstand von mind. 2,0 m einhalten.

Garagen müssen grundsätzlich innerhalb der Baugrenzen liegen, um einen offenen Straßenraum zu gewährleisten. Im WA1 dürfen sie auch außerhalb der Baugrenzen liegen, da die Baugrenzen relativ eng gezogen wurden. Außerdem befinden sich bereits aktuell einige Garagen im WA 1 außerhalb der Baugrenzen.

Abstandsflächen:

Es werden die Abstandsflächenregelungen gem. Art. 6 BayBO für verbindlich erklärt, sodass zu bedenken ist, dass die dargestellten Bauräume nicht für jede Gebäudeform mit Geländeveränderungen ausgenutzt werden können. Im Bereich der Baulinie müssen keine Abstandsflächen eingehalten werden, da bauordnungsrechtlich auf die Baulinie gebaut werden muss. Außerdem wird für untergeordnete Bauteile gem. Art. 6 BayBO und Maßnahmen zur energetischen Sanierung am Bestand gem. § 248 BauGB kein Nachweis der Abstandsflächen gefordert. Damit können die Bauräume dem Bedarf entsprechend genutzt werden und entsprechen den Zielen zur sparsamen und effizienten Nutzung von Energie.

Gebäudestellung:

Die Gebäudestellung wurde gemäß der Bestandsbebauung aufgenommen. Die Firstrichtungen orientieren sich dabei am Bestands-Bebauungsplan und sollen so fortgeführt werden, um das geordnete Siedlungsbild zu erhalten.

Bereich ohne Ein- und Ausfahrt:

Die Schrobenhausener Straße bindet Pfaffenhofen als Umgehungsstraße an die überörtliche Verbindungsstraße B 13 nach München und Ingolstadt sowie über die Niederscheyerer Straße nach Westen in Richtung Scheyern an. Aufgrund der hohen zulässigen Geschwindigkeiten auf der Schrobenhausener Straße sollen hier keine Zufahrtsmöglichkeiten zu den Grundstücken möglich sein. Außerdem sollen die Grundstücke in ihrer Zugehörigkeit und Orientierung ins Wohngebiet angeschlossen werden. Zudem sichert der Bereich ohne Ein- und Zufahrt im Bereich der Heinrich-Streidl-Straße die Erschließung über diese Straße.

Durch die gestalterischen Festsetzungen soll erreicht werden, dass eine regionale Identität erhalten bleibt und auf die klimatischen Veränderungen angepasst reagiert wird. Die Vorgaben für Fassaden und Dächer orientieren sich dabei an der aktuellen Bebauung, ermöglichen aber auch eine zeitgemäße und klimaangepasste Gestaltung.

Doppelhäuser:

Gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO können in Bebauungsplänen auch Doppelhäuser festgesetzt werden. Es handelt sich um ein Doppelhaus, wenn beide Haushälften profilgleich ausgeführt sind. Die Profilgleichheit ist dann gegeben, wenn sich sowohl First als auch Traufe durchgehend und in ihrer Position ohne Versatz über beide Haushälften erstrecken. Dadurch soll eine wechselseitige Verträglichkeit beider Haushälften entstehen. Für die Profilgleichheit ist zudem eine einheitliche Dacheindeckung, das heißt eine gleiche Farb- und Formenwahl, vorzunehmen. Dadurch wird ein harmonisches Gesamtbild erzielt. Die Fassaden des Gesamtgebäudes müssen dabei optisch keine Einheit bilden und sich nicht spiegeln. Das bedeutet, dass eine unterschiedliche Anordnung der Fenster oder verschiedene Fassadenanstriche möglich sind.

Dachform/ -neigung und Dachdeckung:

Um ein geordnetes Siedlungsbild zu erzielen, werden Regelungen zur Dachgestaltung getroffen. Das festgesetzte Satteldach in roter oder rotbrauner Farbe entspricht der für die Region typischen Bebauung. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf gilt es, die kennzeichnenden Ortsbilder zu schonen und zu erhalten, um die ortstypische Identität zu wahren. Diesem Ziel wird damit Rechnung getragen. Demnach sind bei Hauptgebäuden Satteldächer mit einer Dachneigung von 25° bis maximal 45° zulässig. Als Dacheindeckung für Satteldächer sind matte (nicht glänzende) Dachziegel oder gleichwirkende Betondachziegel aus einem rotfarbenen Farbspektrum zulässig. Das Bestandsgebäude in der Luckhausstraße 1a und 1 weist ein versetztes Pultdach auf, das infolge der 8. Änderung zulässig ist. Aufgrund der Dachneigung wird es ähnlich einem Satteldach wahrgenommen. Da das versetzte Pultdach an dieser Stelle als Einzelfall im Geltungsbereich vorhanden ist, wird das Pultdach nicht generell zugelassen. Das vorhandene Gebäude hat Bestandsschutz. Im WA 4 sind als Dachform außerdem Flachdächer mit einer Dachneigung bis 7° in Kombination mit einem rückversetzten Staffelgeschoss zulässig. Flachdächer bieten ein günstiges Verhältnis zwischen Gebäudehöhe und nutzbarem Wohnraum. Viergeschossige Bebauung mit Flachdach führt gegenüber einer Bebauung III+D zu größeren Wandhöhen und damit zu mehr Abstandsflächen. Hierdurch wird die Überbauung in der Fläche bei gleicher Wohnfläche reduziert und damit die Eingriffe in das Schutzgut Boden verringert. Gegenüber für Wohnraum ausgebauten Schrägdächern bieten Flachdächer bautechnisch den Vorteil geringer Schnittlinien unterschiedlicher Konstruktionsschichten, z.B. von Dämmung und Dichtung. Sie tragen zu einem ruhigen Erscheinungsbild von Baukörpern bei. Flachdächer können als Wohnraumerweiterung oder für energetische und ökologische Zwecke aufgewertet werden. Flachdächer sind gem. den Festsetzungen als Gründach bzw. mit Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie auszuführen.

Durch die Wahl der Dachformen soll zum einen dem expliziten aber allgemein gehaltenen Wunsch der Politik, den privaten Interessen nach Gestaltungsfreiheit Rechnung getragen werden. Zum anderen soll dadurch dem Belang des Klima- und Naturschutzes gegenüber der traditionellen, dörflich geprägten Baukultur besonderes Gewicht eingeräumt werden. Sind aufgrund der Festsetzungen zu Wand- und Gebäudehöhen nicht alle Dachneigungen möglich, kann entweder ein Vollgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss mit höherer Dachneigung oder zwei Vollgeschosse mit einem flachgeneigten, unausgebauten Dach entstehen. Um Einschränkungen der Bebaubarkeit durch die Dachformen zu vermeiden, ist das vierte Vollgeschoss als Dachgeschoss, oder alternativ als rückversetztes Staffelgeschoss möglich.

Dachaufbauten:

Um bei den Vollgeschossen im Dach ausreichende Bereiche mit Wohnraumhöhen und ausreichender Belichtung zu erreichen, werden Dachaufbauten zugelassen, in ihrem Umfang zu Gunsten des Stadtbildes jedoch beschränkt. Um den ortstypischen Charakter des Gebietes zu wahren, gelten die Vorgaben der Dachformen auch für Zwerchhäuser und Zwerchgiebel.

Dachüberstände:

Die Festsetzung zu Dachüberständen trägt zum gebietstypischen Erscheinungsbild bei und prägt den Ortscharakter. Die Festsetzung dient der Wahrung der städtebaulichen Eigenart des Quartiers. Die Dachüberstände von 30cm auf der Giebelseite und 50cm auf der Traufseite entsprechen vorzufindenden Dachüberständen (bei Satteldächern).

Für Flachdächer sind Dachüberstände zulässig, die bis zu den Außenkanten des darunterliegenden Normalgeschosses einen Abstand von mind. 0,5m einhalten müssen. Ist das Staffelgeschoss mehr als 1m rückversetzt, ist jedoch auch dann nur ein Dachüberstand von max. 0,5m zulässig, um ein geordnetes gebietstypisches Erscheinungsbild zu erhalten.

Darüber hinaus dienen Dachüberstände zum Schutz der Außenwände vor Witterungseinflüssen. Regenwasser wird von der Dachfläche abgeleitet, anstatt dass es direkt an der Hauswand abfließt. Zudem schirmt ein Dachüberstand die oberen Geschosse vor zu hoher Sonneneinstrahlung ab und dient somit in den Sommermonaten als Hitzeschutz. Dachüberstände tragen zu gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen bei und dienen der Anpassung an den Klimawandel.

Photovoltaik:

Auf allen Dachflächen sind PV-Anlagen ausdrücklich zulässig, auf Hauptgebäuden sind diese verpflichtend.

Grund dafür ist einmal, dass das Baugesetzbuch für die Bauleitplanung eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung vorschreibt. Hierbei ist u.a. „die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie“ (§ 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB) zu beachten. Des Weiteren besagt § 1a Absatz 5 BauGB, dass den Erfordernissen des Klimaschutzes durch Maßnahmen Rechnung getragen werden soll, die dem Klimawandel entgegenwirken und die der Anpassung an den Klimawandel dienen.

Zudem besitzt Pfaffenhofen seit 2011 ein Integriertes Klimaschutzkonzept, welches sich intensiv mit der Frage der Energieversorgung der Stadt und ihrem möglichen Beitrag zu einer Energiewende hin zu erneuerbaren Energien auseinandersetzt. Das Klimaschutzkonzept zeigt auf, dass bei „Ausschöpfung aller Potentiale […] bis 2035 100% der Stromversorgung aus erneuerbaren Energien aus dem Stadtgebiet gedeckt werden“ könnten. Photovoltaik, installiert auf Dächern und Fassaden, hat dabei das größte Potential. Die für das Klimaschutzkonzept ausgearbeiteten Strategien sehen den Ausbau innovativer Techniken zur Produktion von erneuerbaren Energien und ihrer Speicherung vor. Um diese Strategie zu verfolgen, ist der Ausbau von Photovoltaik-Anlagen zur Stromproduktion, sowohl auf öffentlichen als auch auf privaten Bauten weiter voran zu treiben.

Die Stadt Pfaffenhofen hat sich durch die stadteigene Nachhaltigkeitserklärung in Anlehnung an die UN-Nachhaltigkeitsziele zum Ziel gemacht, dem Klimawandel proaktiv entgegenzuwirken und somit Verantwortung gegenüber künftigen Generationen zu übernehmen. Das siebte Ziel der Erklärung sieht vor, den „Zugang zu bezahlbarer, verlässlicher, nachhaltiger und moderner Energie für alle zu sichern“. Um dieses Ziel weiter zu verfolgen, soll auch die Bauleitplanung einen Beitrag dazu leisten. Dabei erfüllt die Stadt ein wichtiges Ziel aus dem Klimaschutzkonzept: „Die Bauleitplanung ist wirkungsvoll für Klimaschutz und Energieeffizienz einzusetzen.“ So gibt es gem. § 9 Abs.1 Nr. 23b BauGB die Möglichkeit, Gebiete in Bebauungsplänen festzusetzen, in denen bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen. Darunter fallen auch Festsetzungen in Bezug auf Photovoltaik-Anlagen im privaten Bereich.

Um diesen Vorgaben und selbst gesteckten Zielen gerecht zu werden, sollen die Dachflächen der Hauptgebäude für die Nutzung von Sonnenenergie verwendet werden. Die Nutzung umfasst die passive Nutzung durch Dachflächenfenster und die aktive Nutzung durch Photovoltaik. Bei Einfamilien- und Doppelhäusern wird eine Mindestfläche von 20 m² je Haus für Photovoltaik-Module festgesetzt. Damit kann der Stromverbrauch eines durchschnittlichen Haushalts bilanziell durch eigene Photovoltaik-Module gedeckt werden (etwa 3.500 kWh). Bei Mehrfamilienhäusern (ab der 3. Wohneinheit) mit Satteldach ist die nach Süden, Osten oder Westen geneigte Dachfläche zu mindestens 70 % mit Photovoltaik-Modulen zu versehen, bzw. bei Flachdächern die Dachfläche innerhalb der Attika zu mindestens 70% mit Photovoltaik-Modulen zu versehen. Somit kann der Strombedarf der im Haus geschaffenen Wohneinheiten bilanziell zu etwa 2/3 gedeckt und ein nennenswerter Beitrag zur Stromversorgung der Haushalte geleistet werden (ca. 95 m² bzw. ca. 135 m² Modulfläche bei kleinen und großen Mehrfamilienhäusern mit etwa 9 bis 12 Wohneinheiten und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von ca. 65 m²).

Die Bereiche der Dachflächen, die nicht mit PV-Modulen versehen werden, sind als Gründach unter Einhaltung der Festsetzung zu Gründächern herzustellen. Dabei kann es vorkommen, dass sich die Flächen für PV-Module und Dachbegrünung überschneiden (müssen). Eine Kombination ist zulässig und erwünscht: Zwischen PV-Anlagen und Gründächern können sich Synergien bilden, die sowohl für das Gründach als auch für die PV-Nutzung vorteilhafte Effekte nach sich ziehen. Beispielsweise wirkt das Gründach kühlend auf die PV-Module, was sich positiv auf die Stromerzeugung auswirkt. Außerdem können sich Vorteile ergeben, wenn die technischen Anlagen der PV-Module nicht mehr im Dach befestigt werden müssen und demzufolge keine Durchdringung des Dachs erforderlich ist, sondern die Konstruktionen der Dachbegrünung genutzt werden können. Die Substratschicht kann bei fachgerechter Anlage die Auflast und Statik verbessern. Die gleichzeitige Ausführung mit Substratschicht als auch mit PV-Modulen ist demnach möglich und wirkt sich auf beide Nutzungen positiv aus.

Flachdächer von Nebengebäuden, Nebenanlagen und Garagen sind gem. der Festsetzung zur Dachbegrünung umzusetzen. Ebenso ist hier eine Kombination der Begrünung mit technischen Anlagen zur Nutzung der Sonneneinstrahlung zur Energiegewinnung zulässig.

Der Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm ist bewusst, dass sich durch die Verpflichtung zur Anbringung von Anlagen zur Solarenergienutzung sowie zur Dachbegrünung die Baukosten erhöhen können. Dies wird in Anbetracht der verfolgten Ziele zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung jedoch als vertretbar angesehen, insb. da die meisten Bauherren den produzierten Strom selber nutzen bzw. vermarkten können. Hinsichtlich Planung, Montage, Anmeldeformalitäten, Inbetriebnahme und Finanzierung der Photovoltaik-Anlage können Private in der Regel auf den jeweiligen Stromversorger zurückgreifen. In jedem Fall bietet der örtliche Stromversorger entsprechende Unterstützung an.

Fassadengestaltung und -gliederung:

Um das städtische Erscheinungsbild zu prägen, sollen Fassaden an Gebäuden mit über 30m Länge gestalterisch gegliedert werden, ab 20m sind sie zu begrünen. Bei Fassaden sollen zusätzlich auf grelle, hochglänzende oder stark reflektierende Farben verzichtet werden, da sie nicht dem Erscheinungsbild entsprechen und aufgrund des hohen Reflektionsgrades den Klimawandel unterstützen. Dunkle Fassaden sind nur für die Nutzung solarer Strahlungsenergie zulässig, da sie sonst aufgrund des Albedo-Effekts den Klimawandel unterstützen.

Balkone, Terrassen und Loggien:

Die Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm verfolgt grundsätzlich das Ziel der Innentwicklung und maßvollen Nachverdichtung. Dies setzt voraus, dass insbesondere bei den Mehrfamilienhäusern qualitätsvolle und nutzerfreundliche Freisitze entstehen. Diese sollen einerseits größtenteils von Einblicken geschützt werden und andererseits an sehr heißen, regnerischen oder stürmischen Tagen dennoch zum Verweilen einladen. Daher sind Freisitze nur noch in Verbindung mit Loggien zulässig, da diese bei Bedarf Rückzugsmöglichkeiten bieten.

Eine Ausnahme hiervon bildet der öffentlich geförderte Wohnungsbau, bei dem der Belang von günstigem Wohnraum ggfs. höheren Baukosten durch Loggien überwiegt. Als Kompromiss wurde jedoch aufgenommen, dass Terrassen bzw. Balkone über ein einheitlich gestaltetes Sichtschutzelement zu benachbarten Terrassen bzw. Balkonen derselben Gebäudeseite verfügen müssen.

Die Festsetzungen zu Geländeveränderungen und die Einschränkung der Zulässigkeit von Stützmauern werden getroffen, um jedem Grundstück an seinen Grenzen Sicherheit bezüglich der Einhaltung des natürlichen Geländes durch die Nachbarnutzung zu geben. Gleichzeitig tragen diese Festsetzungen dazu bei, dass der Verlauf des Oberflächenwasserabflusses nicht zum Nachteil umliegender Grundstücke verändert wird und die Durchgängigkeit des Gebietes, z.B. für Kleinsäuger, nicht unnötig gestört wird.

Geländeveränderungen haben einen Abstand von 1,00 m zu Grundstücksgrenzen einzuhalten. Dadurch kann sichergestellt werden, dass zu privaten Grundstücken der Nachbarschutz gewahrt bleibt und zum öffentlichen Grund die Straßenraumeinsicht nicht beeinträchtigt wird. Eine Stapelung von Geländeveränderungen wie Stützmauern an der Grundstücksgrenze und dadurch entstehende doppelte Höhen kann dadurch ausgeschlossen werden. Durch die Abstände ist zudem ein Arbeitsraum vor den Geländeveränderungen möglich und ausreichend Platz für notwendige Bepflanzungen gegeben.

In den Vorgartenbereichen tragen diese Festsetzungen dazu bei, dass eine Erschließung der Grundstücke trotz der Hanglage ermöglicht wird.